«Мы достигли дна и будем его грызть». Рынок недвижимости готовится к трем годам кризиса

Застройщикам мешают действия российского правительства

В декабре во всех сферах принято подводить итоги и делать прогнозы на будущий год. Свердловские эксперты по недвижимости считают, что прошедший год был хоть и тяжелым, но небезуспешным. Экономическую ситуацию они называют не кризисом, а новой реальностью и обещают, что настоящий кризис придет на рынок только в 2017 году. При этом, несмотря на все заверения представителей компаний-застройщиков и банков о том, что бизнес переориентировался и перед ним открываются новые горизонты, цифры говорят о другом – об упадке в отрасли. Подробности – в материале «УралПолит.Ru».

Итоги 2015 года

Лучше всего об итогах 2015 года скажут сухие цифры. По данным будущей главы Российской гильдии риелторов Татьяны Деменок, в этом году продажи на первичном и вторичном рынках сократились до 40 %, а цены упали в среднем на 15 % по стране. По данным Уральской палаты недвижимости, в Свердловской области цены на вторичку снизились примерно на 4–5 %, на первичку – на 1,3 %, а падение спроса в различных сегментах составило от 20 до 50 %. Объем строящихся площадей сократился на 12,6 %.

«В 2015 году рынок жилья показал отрицательную динамику цен на фоне рекордно высокого объема предложения и низкого спроса. К осени падение продаж прекратилось, и участники начали адаптироваться к новому уровню спроса», – рассказал глава УПН Эдуард Богданов. По словам Татьяны Деменок, кризис началась еще в 2014 году, при этом он был не отраслевым, а структурным, тем, «у которого нет дна» и для выхода из которого необходимо «перераспределение сырьевой модели экономики».

В бизнесе не все прямо называют происходящее кризисом, а, как представители органов власти, предпочитают использовать более мягкие термины. Главный слоган года озвучил зампред Уральского банковского союза Евгений Болотин: «У нас не кризис, у нас новая экономическая реальность», но продолжил менее оптимистично: «Риелторам надо переучиваться и идти на оборонные заводы. Вообщем, многим надо переучиваться и идти на оборонные заводы».

Падение продолжится

Все пессимистичные прогнозы, которые УПН делала на 2015 год, оправдались, поэтому специалисты уверены в своих прогнозах на следующий цикл. Эксперты сошлись во мнении, что 2016 год будет очень похож на 2015-й. Фактически это означает, что падение ранка недвижимости продолжится по всем параметрам. Так как, по мнению риелторов, дна у этого кризиса нет, как сильно может упасть отрасль, неизвестно.

«Будет идти плавное снижение цен. Когда наступит момент, при котором снижение остановится, даже наши аналитики сказать не могут, потому что тыкать пальцем в небо нет смысла. Мы надеялись, что цена поймает дно в 2016 году, и рынок будет восстанавливаться с 2017 года, но время покажет», – отметил Эдуард Богданов и попытался заверить, что компании уже к такому положению привыкли и успешно работают в новой реальности.

Пока риелторы и строители считают свою нишу одной из самых устойчивых даже в кризис. Более того, Татьяна Деменок отметила, что сейчас ситуация еще достаточно спокойна, а настоящий кризис начнется в 2017 году.

Эдуард Богданов

«Мы не ждем резких колебаний, следующий год будет сильно похож на этот год, а кризис наступит в 2017 году. Сегодня у нас немного другой рынок, не будет той доходности, которая была раньше. Каждый десятый в стране отложил сделку по покупке жилья либо на ближайшее будущее либо на среднесрочную перспективу, каждый седьмой – на далекое будущее. Выходит на первую строку качество услуги. Мы, конечно, рассчитываем на поддержку государства. Кризис, напомню, структурный, дна не будет, восстановление начнется только в 2019-2020 годах», – заявила федеральный эксперт.

Единственные, кто уверен в себе на рынке, – застройщики. Если темпы строительства и сокращаются, то медленно, цифры по-прежнему поражают воображение. По словам вице-мэра Екатеринбурга Сергея Мямина, в этом году будет введено 1,1-1,2 миллиона «квадратов». В городе остаются свободными и перспективными для застройки около 35 миллионов квадратных метров – это практически еще одна уральская столица по размерам. Именно по этому строители чувствуют себя относительно спокойно и уверены практически во всех коллегах по цеху.

«Екатеринбург в очень позитивной ситуации находится, мы совершили несколько поездок в крупные города страны, и у нас по сравнению с ними положительная ситуация с обманутыми дольщиками. У нас невелик объем этой проблемы, мы честно говоря видим минимальные возможности, чтобы она увеличилась. В кризис 2009 года санитары леса уже поработали, компании слабые, неготовые, еще в 2009 году выбыли. Сейчас ее более одной-двух компаний вызывают беспокойство. Нам кажется, ситуация управляема. Готовы и к таким вызовам, готовы перестраивать модель, чтобы сохраниться и адаптироваться», – рассказал глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.

Покупатель вместо продавца

О том, что компании, связанные с недвижимостью, из-за кризиса наконец станут клиентоориентированными, говорили как риелторы, так и застройщики. Как отметил глава УПН Эдуард Богданов, в 2016 году рынок станет рынком покупателя, а не продавца.

«Негативные факторы по стране, отрицательные факторы будут снивелированы теми ипотечными программами, которые предложат банки и государство. На первое место выйдет качественная услуга, то есть потребительские потребности», – вторила ему Татьяна Деменок.

Татьяна Деменок

С выводом согласны и застройщики. Как заявил глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников, выход в качество – это одно из позитивных обстоятельств текущей экономической ситуации. По его мнению, это приведет к тому, что покупатель начнет тщательнее выбирать новое жилье, и больше не будет случаев, когда в только что сданном многоквартирном доме не будет свободных квартир – скорее их будет оставаться больше 50%.

«Нужно признать, что весь этот период активного роста индустрии привел к тому, что массово производили квадратные метры, мы даже достигли исторических рекордов. Новые условия помимо сокращения объемов ввода покажут тенденцию ухода в качество. У застройщиков будет больше времени заниматься общественными пространствами, которые заставят покупателя выбрать. Все 12 лет у нас был рынок продавца», – заявил Трапезников.

Проблемы отрасли

Кроме кризиса, в сфере недвижимости остаются свои отраслевые проблемы. Главными вызовами в следующем году станут ипотека и обязательное страхование договоров долевого участия – нововведение, которое федеральное правительство утвердило минувшей осенью и которое «шоковым образом» сказалась на рынке. Суть его в том, что с 1 октября 2015 года существенно ужесточились требования к страховым компаниям, к которым могут обращаться строители, более того федерация даже сформировала список из 19 разрешенных страховщиков. По словам представителей рынка недвижимости, фактически работать могут только четыре-пять из них.

«Мы скептически относились к этому инструменту с самого начала. У многих страховых компаний сомнительная репутация, нам казалось, что это такой коррупционный сбор, не было никаких сомнений, что страховщики не в состоянии нести ответственность. Это был симулятор страхования. Ни одна страхования компания на реальный рынок не пришла. Федеральный минстрой решил, что у нас все недостаточно плохо и сократили список компаний до 19 позиций. Абсолютное большинство компаний в этом белом листе не страхуют риски, де-факто две недели назад в Екатеринбурге застройщики начали контакты с пятью компаниями, тарифы возросли в 3-5 раз», – пожаловался глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.

Вячеслав Трапезников (фото: 66.ru)

По его словам из пяти компаний представительство в Екатеринбурге есть только у одной. Сейчас строители поставили перед правительством принципиальный вопрос: расширение списка страховщиков, отказ от «олигополии сомнительных компаний, которые вчетвером обслуживают Россию». По мнению Трапезникова, у уральского рынка есть сила, чтобы повлиять на какие-то решения: «В Екатеринбурге сложился рынок сильных компаний, есть успешная кооперация между застройщиками. Мы достигли дна и будем его грызть».

Проблема со страхованием порождает другую – ипотечную. На сегодняшний день 50% всех сделок по покупке жилья совершается через ипотеку, в этом году она поддерживалась государством. В Свердловской области за год было выдано более 16 тысяч ипотечных кредитов на 25 миллиардов рублей. Но не имея полиса страхования застройщики не смогут ничего продать, ни получить ипотеку. «Если проблема не будет решена за недели, месяца, она может сдавливать первичный рынок», – заявил Трапезников.

Поддержку по ипотеке, введенную в апреле этого года после увеличения ключевой ставки Центробанка, государство продлило еще на год – это станет помощью для рынка недвижимости и не позволит сделкам остановиться совсем.

Ольга Балюк