Управлять управляющими: пока в ЖКХ это не получается

Предпринята очередная попытка навести порядок в сфере управления жильем – глава правительства РФ Дмитрий Медведев подписал постановление «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Это уже примерно десятый случай с начала реформы и второй только за этот год, когда деятельность управляющих компаний пытаются скорректировать и привести к когда-то задуманному в реформе ЖКХ.

Предпринята очередная попытка навести порядок в сфере управления жильем – глава правительства РФ Дмитрий Медведев подписал постановление «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Это уже примерно десятый случай с начала реформы и второй только за этот год, когда деятельность управляющих компаний пытаются скорректировать и привести к когда-то задуманному в реформе ЖКХ. В ней, напомним, УК – это клиентоориентированная компания, по сути, «единое окно», в которое удобно обращаться и жителям, и поставщикам ресурсов. Однако на деле получается, что управкомпании становятся рассадником коррупции на территориях, и пока ни одно постановление с этим не справляется. Подробности – в материале «УралПолит.Ru».

Премьер-министр России 21 мая подписал постановление о предоставлении коммунальных услуг. Документ вводит понятие и утверждает стандарты управления многоквартирным домом, определяет порядок формирования и оформления перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания, передачи технической и иной документации на дом. Так, например, если жильцы отказались от услуг одной УК и хотят уйти к другой, то в течение пяти дней они должны направить уведомление в эту компанию и в муниципальный орган, который занимается жилищным контролем.

После этого управкомпания должна передать техническую документацию по дому новой УК по акту приема-передачи. Сейчас это иногда занимает годы, жильцы вынуждены судиться с компанией. Что касается содержания и ремонта подъездов, то с жителями домов должен быть согласован каждый пункт ремонтного проекта. А чтобы доказать необходимость работ, УК обязана предоставить акт обследования техсостояния дома с указанием повреждений и неисправностей. Отмечается, что разработка постановления обусловлена отсутствием профессиональных основ деятельности по управлению многоквартирными домами, что приводит к злоупотреблениям со стороны лиц, осуществляющих такое управление, и отсутствию взаимопонимания между субъектами жилищных правоотношений.

А ведь как все красиво начиналось

«Правила управления домами, по которым сегодня работают коммунальщики, наконец-то стали обязательными для исполнения, – сказал глава рабочей группы экспертного совета при правительстве РФ по развитию ЖКХ Андрей Чибис. – Если раньше, проведя некачественный ремонт в подъездах, накрутив квартплату, не согласовав с жильцами дополнительные траты, представители ТСЖ могли уйти от ответственности из-за отсутствия регламентирующего документа, то теперь такой возможности у них уж точно не будет».

Итак, сейчас исправляются заложенные в Жилищном кодексе положения об управляющих компаниях – за шесть лет, прошедших с его принятия, стало очевидно, что они совершенно не работают. На заре реформы ЖКХ предполагалось, что всесильные, но ужасно неповоротливые и забюрократизированные ЖЭКи и ДЭЗы сменятся клиентоориентированными управляющими организациями – товариществами собственников жилья или УК. Они будут содержать дом в порядке, вовремя чинить трубы и крышу, озеленять территорию, а население, которое будет платить за ЖКХ все больше, сможет сурово спросить – где наши деньги? При случае одернуть УК смогут и городские администрации – по идее, за ними сохранялась небольшая доза ответственности за содержание неприватизированного жилья.

Особая же надежда возлагалась на то, что жителям больше не надо будет обегать полдюжины ресурсоснабжающих организаций и платить отдельно за свет, тепло, газ и воду. Ведь УК будут покупать все это у ресурсоснабжающих организаций, а потом поставлять жителям, в конце месяца – собирать с населения деньги и по выставленным счетам перечислять поставщикам. Опять же, предполагалось, что УК, подстегиваемые жильцами, будут экономить – поставят счетчики ресурсов, заменят текущие трубы. Закреплялась за управкомпаниями и возможность заработать – с согласия жильцов они могли сдавать в аренду крыши, фасады, подвалы.

Мы рождены, чтоб Кафку сделать былью

Насколько далеки положения Жилищного кодекса и нескольких федеральных законов от реальной жизни, теперь знают все. Идея «одного окна», клиентоориентированных компаний опошлена, и теперь написанное на бумаге очень далеко от реальности. Тарифы непрозрачны, добиться, как потрачены деньги, жильцы не могут. Сменить УК, которая сдает в аренду под прачечную подвал, а потом раскидывает потребление воды как общедомовые нужды на всех жителей, сложно. Ведь управкомпании и администрации городов зачастую работают вместе, в одной связке: УК учреждаются мэриями и полностью ими контролируются. Это приводит к тому, что в администрации города или района, скорее всего, будут препятствовать смене управкомпании, если жители ею недовольны.

Совершенно провалилась функция «единого окна», в котором жители платят деньги за использование коммунальных ресурсов. Поставщики электроэнергии, газа, тепла, воды просто в голос кричат – нам УК не платят! Они деньги, которые собирают с жильцов, тратят как хотят, а нам наше не отдают! «УК действительно иногда продают то, что им не принадлежит», – отмечает генеральный директор ГУП СО «Облкоммунэнерго» Дмитрий Буданов. УК парируют – нам платят не все жильцы, поэтому мы не платим поставщикам!

«Цивилизованный ход, который предлагался на стадии принятия Жилищного кодекса, заключается в том, что риски недосбора платежей – это профессиональные риски УК. Они должны включаться в стоимость услуг по управлению жилым фондом. А в конечном счете эти деньги должны быть через публичные процедуры выведены из тарифов. Однако на практике такой стыковки не произошло, поэтому совершенно не понятно, как же компенсировать этот нормированный по существу недосбор (где находится верхняя планка этого нормированного недосбора – тоже вопрос обсуждаемый)», – объясняет директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев.

Однако пока вопросы обсуждаются, УК делают бизнес на том, что не отдают деньги поставщикам ресурсов. Тут есть две схемы; иногда они работают вместе, иногда по отдельности. Можно просто не перечислять деньги – ни копейки за несколько месяцев, а в конце отопительного сезона объявить себя банкротом и просто создать новую компанию. Так довольно часто поступали раньше на проблемных территориях вроде Режа или Артемовского. Однако эту схему, по сути, прямого воровства жестко пресекали и поставщики ресурсов, и исполнительная власть региона.

Схема вторая – недоначисление денег поставщикам ресурсов. УК получают какую-то сумму от жителей. Допустим, за коммунальные услуги заплатили не все, а только большая часть – например, около 70 %. Однако управкомпании получают свое от продажи ресурсов, причем свое они забирают сразу в таком объеме, как если бы заплатили абсолютно все жильцы. Разновидность этой схемы – когда УК говорят о том, что жители им платят мало. Те же компании Артемовского заявляют, что им платят за ресурсы 60–65 % жителей, а у ресурсоснабжающих организаций информация – что не менее 90–95 %.

По идее, чтобы вернуть поставщикам деньги за коммунальные услуги, УК должны методично и прицельно работать с жителями-неплательщиками. Но у компаний такого желания нет: с жильцами надо судиться. Однако для этого необходим штат юристов, нужно оплачивать пошлину и т. п. Однако даже отсуженные деньги получит не УК, а поставщик ресурсов. Так какой смысл работать, если этого можно не делать? Ведь жильцы не пострадают – то же тепло его поставщики не имеют права отключать среди зимы. Этим УК и пользуются – собирают деньги с жильцов и дальше их не отправляют. Долги огромны, а у ресурсников нет средств, чтобы чинить оборудование, перекладывать сети.

В этой ситуации ресурсоснабжающие организации идут на сложное решение – прямые договоры с жителями. Цель – оставить УК только обслуживание домов. Управкомпании тарифы на обслуживание домов держат низкими, зная, что покроют затраты из средств газовиков и энергетиков. И если этих денег не будет, то для УК это прямая угроза бизнесу. Поэтому они активно и изобретательно сопротивляются. Например, в Артемовском управкомпании призывают жильцов не платить ресурсоснабжающим организациям (в городе, напомним, с апреля Облкоммунэнерго вышло на прямые договоры с жильцами, минуя УК, в ближайшее время на прямые расчеты переходит и Артемовский водоканал). Облкоммунэнерго проводит собрания, где жителям объясняют ситуацию, говорят, что новая схема будет для жильцов проще. Но УК настраивают людей против ресурсоснабжающей компании, говоря примерно так: будете платить им за ресурсы – мы вас обслуживать не будем.

Одновременно на территории работает прокуратура, которая уже внесла представления об устранении нарушения федерального законодательства в адрес руководителей управляющих компаний, включивших в свои квитанции строки об оплате не принадлежащего им ресурса – горячей воды и тепла от Облкоммунэнерго. «Если руководители УК не прислушаются к предостережению прокуратуры и продолжат свои действия по сбору средств за непринадлежащий им ресурс (а такие случаи уже зафиксированы), то это уже может быть охарактеризовано как мошенничество», – отмечают в Облкоммунэнерго.

Кто же главный виновник?

Постановление, о котором говорилось в начале текста, при всей своей значимости все же оставляет вопросы – когда же будет покончено с вызывающим поведением УК? Ведь оно не регулирует главной проблемы в ЖКХ – возникновение вала неплатежей, когда управкомпании не платят ресурсоснабжающим организациям и им ничего за это не бывает.

«Ну, и самый главный момент все-таки в том, чтобы все вопросы в сфере ЖКХ вернуть или заключить в рамки правового поля, чтобы все возникающие затруднения можно было бы решать именно законным путем. Для этого и издаются постановления правительства, федеральные и местные законы и иные нормативные документы. Когда есть необходимая нормативная база, тогда появляется возможность работать», – отмечает, комментируя постановление правительства, член постоянной рабочей группы по взаимодействию с институтами гражданского общества, организациями и физическими лицами при совете губернатора Свердловской области по противодействию коррупции, член-корреспондент Международной академии общественных наук, независимый эксперт Аркадий Халявин.