«Объем операций сократился на 50 %». Как рынок недвижимости вошел в кризис

Повышение ключевой ставки ЦБ подкосило покупателей и банки

Кризис прокрался во все отрасли экономики России, в том числе на рынок недвижимости. Цены на жилье и на офисы стремительно падают, число операций сокращается, декабрьская девальвация подкосила покупательскую способность и возможность банков выдавать ипотеку. Но отдельные эксперты считают, что такая тяжелая ситуация – это естественный отбор, который пройдут только сильнейшие игроки рынка. Все, что нужно уральским риэлторам, – небольшая помощь властей в лице спикера свердловского заксобрания Людмилы Бабушкиной. О том, что обсуждали официально и в кулуарах на главной встрече риелторов в году и когда закончится кризис – в материале «УралПолит.Ru».

Кризис как новая реальность

Уральские риелторы в восьмой раз собрались на профильный форум, чтобы обсудить основные темы, касающиеся строительства. В этот раз мероприятие было приурочено к 20-летию Уральской палаты недвижимости, но праздник омрачил нависший над всеми секторами экономики кризис. Между поздравлениями друг друга и вручением подарков федеральные эксперты признавались в том, что ситуация действительно тяжелая, и пытались предложить решение как насущных, так и глобальных проблем. Несмотря на то, что эксперты всячески старались обойти острые вопросы, раз за разом дискуссия сводилась к теме выживания в сложной экономической ситуации. Задала тон в первые 10 минут модератор пленарной дискуссии – председатель совета Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок:

«В этом году мы отмечаем 20-летие палаты. Мы рассчитываем на органы местного самоуправления, правительство Свердловской области, что мы вместе сделаем рынок регулируемым по всему региону. Сегодня в непростой экономической ситуации задача – действовать в том же направлении, давая возможность всем членам Уральской палаты недвижимости и Российской гильдии риэлторов развивать все то лучшее, что у нас есть».

Председатель совета Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок

Теории сдержанного оптимизма старались придерживаться и остальные спикеры. «Тот период, в который мы вступили после Нового года, – это не кризис, а новая реальность, в которой предстоит жить и работать», – отметил президент Российской гильдии риелторов Владимир Виноградов. По словам главного риелтора страны, улучшения будут наблюдаться только после 2019–2020 годов, и это заявление связано «с опытом, который мы имеем, с видением ведущих аналитиков».

По мнению Виноградова, в кризис должно хорошо житься профессионалам. «Пирог стал меньше, объем операций сократился на 50 %, зато его стали делить профессионалы», – отметил глава гильдии.

Строить легко

В прошлом году Свердловская область побила все рекорды, введя 2,424 миллионов квадратных метров жилья. Эта цифра до сих пор звучит на всех совещаниях в качестве основного достижения региона. Удастся ли в этом году достичь подобных показателей, пока эксперты затрудняются прогнозировать, но возможность велика: несмотря на кризис, застройщики не сократили темпы ввода жилых помещений, отстают только промышленники.

«Несмотря на то, что складывается впечатление, будто мы в очередной раз живем в трудные времена, допущен спад объемов строительства только в промышленном, но не в жилом комплексе. В промышленном сокращение где-то 10 %, зато в сфере жилищного строительства к сентябрю ввод жилья составляет 1,744 миллиона «квадратов» – это 124 % к предыдущему году по темпам», – рассказал главный архитектор Свердловской области Владимир Вениаминов. По его словам, к 2020 году чиновники хотят преодолеть рубеж в 3,5 миллиона квадратных метров.

В Екатеринбурге ситуация обстоит не хуже. С начала года в столице региона было введено 599 тысяч «квадратов» нежилых помещений, снижаются объемы по торговым центрам, социальным объектам, административным зданиям, зато есть прирост в гостиницах и апартаментах. Жилья за 9 месяцев было введено 796 тысяч «квадратов», прогноз на 2015 год в целом составляет 1,037 миллиона квадратных метров.

«Заделы на рынке и наработанные проекты достаточны, чтобы вести себя уверенно», – отметил вице-мэр Екатеринбурга Сергей Мямин. По его словам, на ближайшие годы у Екатеринбурга столько градостроительных заделов, что можно построить второй, такой же по масштабу город, поэтому новые направления чиновникам пока разрабатывать не надо, так как экономика «не позволяет инвестировать деньги по всем фронтам».

Продавать сложно

Однако риэлторов больше беспокоит то, как всю построенную недвижимость продать. Квартиры и офисы дешевеют как на вторичном, так и на первичном рынке. По словам президента УПН Эдуарда Богданова, с начала года рынок жилой «вторички» потерял 5,3 %, рынок первичной коммерческой недвижимости – 4 %, а вторичной – 5 %. Более-менее стабильной остается ситуация на рынке новых квартир, где положение улучшила экстренная мера федерального правительства – субсидирование ипотечных ставок.

Программа господдержки строящегося жилья была запущена 1 апреля этого года, когда на финансовом рынке началась небольшая оттепель после декабрьской девальвации. По словам начальника отдела жилищного кредитования Сбербанка Ивана Жигарева, после «черного вторника» – 16 декабря 2015 года, когда ЦБ резко поднял ключевую ставку, рынок ипотеки упал, и доля Сбербанка, который принял решение выдавать кредиты по старым условиям, составила более 70 %. После введения субсидирования ситуация пошла на улучшение, и на сегодняшний день доля Сбербанка снова составляет привычные 50 %.

«Госпрограмма – это существенный фактор поддержки. В апреле ей в основном пользовались Сбербанк и ВТБ, но в июле ситуация поменялась, банки вошли в программу и начали развиваться. Это реально работающий инструмент, поэтому Минэкономразвития увеличил лимит до 200 миллиардов рублей. Продлится программа до апреля 2016 года», – рассказал Жигарев.

По прогнозам Эдуарда Богданова, цены продолжат снижаться во всех сегментах рынка,это стало заметно, даже по тому что, перестали заказывать такую услугу, как  срочная выписка из ЕГРП. Сейчас максимально обострена конкуренция, начали появляться необычные предложения, например, беспроцентная рассрочка и квартиры с мебелью. «Сегодня на рынке большим спросом пользуется недвижимость, которая имеет завершенный вид, когда покупатель может прийти посмотреть качество отделки, инженерию, инфраструктуру. У клиента появился выбор», – заявил в видеоинтервью глава Гильдии строителей Урала Сергей Лекомцев.

То, как квартиры продаются, в меньшей степени волнует чиновников. «Рынок сам разберется, какой нужен объем, инвестор сам примет решение в начале строительства. Наша задача – обеспечить заделы. А дальше как сам инвестор решит, у кого сколько денег, у кого какие банки, у кого какая концепция. Из этого решается, будет стройка или нет. Решение, продаст он эти объемы или не продаст, инвестор принимает исходя не из года, а из двух-трех лет планирования», – заявил вице-мэр Екатеринбурга Сергей Мямин.

Вице-мэр Екатеринбурга Сергей Мямин

Органы власти больше интересует продажа собственной недвижимости, а здесь сейчас все не так гладко, как хотелось бы. Спрос на крупные земельные площади со стороны инвесторов снизился не менее чем на 40 %, участники аукционов требуют обеспечение инфраструктурой, рассказал глава МУГИСО Алексей Пьянков.

Сами риэлторы, чтобы привлечь покупателя, заявляют, что сейчас самое удачное время покупать жилую недвижимость. Судя по всему, простые граждане тоже это почувствовали. По словам Пьянкова, частники начали тратить последние сбережения на покупку недвижимости, так как вклады в депозиты теперь нестабильны из-за колебания курсовых разниц.

Законы и интриги

Помимо реальных рыночных проблем у риелторов есть более масштабные вопросы, адресованные государству. Первый из них связан с заявлением президента Владимира Путина на медиафоруме в Санкт-Петербурге, что риэлторскую деятельность необходимо узаконить. Сейчас, по словам Виноградова, в недрах кабмина разрабатывается проект, но когда он будет принят – неясно. Все, что известно о документе, – во главе угла будет поставлено юридическое лицо. В идеале после принятия закона профессиональным риелтором должен считаться аттестованный сотрудник компании, включенной в специальный реестр.

Президент Российской гильдии риэлторов Владимир Виноградов

Сообщество риелторов настойчиво заявляет о том, что хочет принимать участие в разработке всех законопроектов, связанных с их деятельностью. В конце пленарной дискуссии участники форума приняли обращение к председателю свердловского заксобрания Людмиле Бабушкиной, в котором они попросили включить в состав экспертной группы по недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области членов Гильдии риэлторов и УПН.

В кулуарах форума обращение к Бабушкиной связали с недавней передачей градостроительных полномочий в Екатеринбурге с уровня муниципалитета на уровень области, однако эксперты поспешили опровергнуть это заявление.

«Риелторов эта тема не так волнует, а волнует то, что с риелторским сообществом иногда не советуются. Стоит определенного труда, чтобы нас слушали, ведь мы знаем конечного потребителя, что он хочет, как и сколько. А власть оторвана от конечного потребителя. Мы обратились в заксобрание не потому, что кому-то были переданы какие-то полномочия, а констатировали определенные факты. В Свердловской области риелторская деятельность не так регулируется, как нам хотелось бы, поэтому нам важно увидеть помощь», – заявила Татьяна Деменок.

Фото – Евгений Поторочин