Квартир все больше, покупателей – все меньше: рынок новостроек Екатеринбурга столкнулся с избытком предложения

Покупатели жилья в Екатеринбурге оказались в непривычной ситуации: выбор квартир растет быстрее, чем спрос на них. На рынке одновременно увеличиваются остатки в готовых домах, сохраняется большой объем предложения на начальных стадиях строительства, а цены почти перестали расти. Главная проблема для девелоперов – не отсутствие сделок, а слишком медленная реализация квартир. Подробно о сложившейся в уральской столице ситуации на Международном строительном форуме 100+ TechnoBuild рассказали эксперты в сфере недвижимости.

Избыток квартир в городе

По словам директора ХОД Консалтинг и руководителя аналитического направления Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, за последние пять лет объем предложения на рынке новостроек Екатеринбурга вырос более чем в два раза. Только за последний год показатель увеличился примерно на 5%. При этом нынешний рынок принципиально отличается от ситуации предыдущих лет: квартиры накапливаются не только в строящихся, но и в уже сданных домах.

«Если сравнить сентябрьские показатели последних трех лет, то в сентябре 2024 года было 260 тысяч квартир – готовых или тех, что должны быть сданы до конца года. Сейчас их уже 624 тысячи. Рост почти в два с половиной раза», – отметил эксперт.

На этом фоне меняется логика покупки на ранней стадии. Хорьков уточнил, что квартиры в домах, сдаваемых в текущем году, строились в среднем 2,5 года. Однако объекты со сроком сдачи в 2028 году будут строиться уже около трех лет, а проекты с вводом в 2029-2030 годах – до 3,5 года.

«Застройщики страхуются: они не могут продавать быстро, а значит, что не могут быстро строить. У покупателя возникает вопрос: зачем покупать на котловане, если есть готовые квартиры или дома, которые будут сданы до конца года, причем часто по сопоставимой цене?» – пояснил аналитик.

Продажи есть, но рынок не успевает переварить предложение

При этом эксперты оценивают ситуацию неоднозначно. С точки зрения количества сделок Екатеринбург выглядит устойчиво. По данным «Дом.РФ», за год число сделок в городе выросло на 6%, предложение сократилось на 7%, а цены увеличились примерно на 10%.

Однако в эту статистику попадает заметная доля так называемой новой «вторички» – квартир в недавно сданных домах. Если учитывать сделки по договорам долевого участия и договорам купли-продажи вместе, прирост окажется выше и составит около 24%.

Главный аналитик сервиса «Циан» Алексей Попов считает, что столица Урала в целом следует российскому тренду: покупатели постепенно уходят в сегмент готового жилья, где ниже цена, шире выбор районов и проще торговаться. По его словам, разрыв между стоимостью первичной и вторичной недвижимости в городе за год сократился на 5% и сейчас составляет около 11%. Для сравнения, в среднем по России он достигает 20%.

При этом ипотека используется примерно половиной покупателей – значительно меньше, чем во время действия массовой льготной программы. Окончание прежнего периода поддержки резко изменило темпы продаж. Если ранее застройщики ежемесячно реализовывали около 6% квартир от общего объема остатков, то после отмены льготной ипотеки показатель снизился примерно до 3,5%, а в текущем году – менее чем до 3%.

«Когда спрашивают, как чувствует себя рынок новостроек, с позиции города все выглядит неплохо: сделок много, покупателей достаточно. Но с позиции бизнеса ситуация сложная. Объем продаж стабилен, а количество квартир продолжает расти», – подчеркнул Михаил Хорьков.

По его оценкам, текущих остатков в Екатеринбурге достаточно примерно на три года реализации студий и однокомнатных квартир и почти на четыре года – двух- и трехкомнатных. Это уже можно считать избытком при нынешних темпах спроса.

Прогнозы

Хорьков ожидает, что по итогам года продажи на рынке уральской столицы могут снизиться на 15-20%, после чего начнется стабилизация. Рост предложения в следующем году, вероятно, замедлится, но накопленные остатки продолжат оказывать давление на рынок.

В свою очередь, Алексей Попов прогнозирует, что в целом по России сделки в конце года могут сократиться примерно на 15%, а предложение – на 10%. Цены при этом способны вырасти номинально на 5-6%, но прямого снижения прайсов эксперты не ждут: в условиях эскроу-счетов и высокой себестоимости девелоперам сложно резко снижать стоимость жилья.

Для Екатеринбурга ключевым фактором остается ипотека. Без снижения рыночных ставок и восстановления доступности кредитов значимого ускорения спроса не произойдет. Пока рынок развивается в условиях парадокса: квартиры есть, выбор велик, но позволить себе покупку на прежних условиях готово все меньшее число жителей.