«Институт стратегических коммуникаций и социальных проектов» провел исследование о том, какие застройщики, возводящие жилье в Екатеринбурге наиболее устойчивы с юридической точки зрения, заодно, эксперты узнали и то, какие компании не умеют справляться с такими проблемами и могут оказаться в стадии банкротства из-за некачественно построенной недвижимости.
Приобретение жилья остается одной из главных задач, которые встают перед человеком. Дорогостоящая покупка может обернуться длительными судебными тяжбами, потерями огромных денежных сумм, а желание сэкономить чревато перспективой пополнить армию «обманутых дольщиков». На днях издание Forbes опубликовало рейтинг самых надежных застройщиков страны – среди них оказались и уральские девелоперы.
Между тем, приобретение жилья, особенно, с привлечением средств «дольщиков» остается «лотереей» – даже крупные компании могут столкнуться с проблемами, исками о банкротстве, претензиями подрядчиков и надзорных органов, а в результате – стройки замораживаются, а люди остаются без денег и жилья. Летом Владимир Путин подписал закон о защите прав дольщиков, который предполагает создание координирующих структур – региональных фондов. 1 декабря первый такой фонд начнет работать на Ямале.
Помимо просто заморозки строительства, есть и критерий юридической устойчивости – если компания вынуждена часто отбиваться в суде, а тем более, проигрывает их, то затраты на содержание юридической службы и выплаты ложатся, в конечном счете, на потребителя – закладываются в стоимость квадратного метра.
«Институт стратегических коммуникаций и социальных проектов» провел исследование о том, какие застройщики, возводящие жилье в Екатеринбурге наиболее устойчивы с юридической точки зрения, заодно, эксперты узнали и то, какие компании не умеют справляться с такими проблемами и могут оказаться в стадии банкротства из-за некачественно построенной недвижимости.
Авторы исследования поясняют, что заинтересовались, насколько проблема арбитражных исков значима для разных компаний – для этого посчитали сумму всех претензий с 2014 по 2019 годы и соотнесли её с величиной активов застройщиков на текущий момент. Чем больше получился коэффициент (для удобства восприятия его умножили на 100), тем больше рисков того, что компания может понести из-за арбитражей серьёзные убытки, и тем больше вероятность того, что судебные издержки незаметно для покупателей войдут в цену на готовый продукт.
Первый и, безусловно, один из ключевых параметров, которые обеспечивают устойчивость любой компании, не обязательно только в строительной отрасли. В Екатеринбурге лидером по объему баланса оказалась Группа компаний «Кортрос» и это неудивительно. Выросшая из холдинга, который обеспечивает застройку района «Академический», который в скором времени станет отдельной административной единицей в структуре Екатеринбурга – восьмым районом города. Сегодня «Кортрос» входит в десятку крупнейших застройщиков России и закономерно обгоняет по своему балансу коллег по строительному бизнесу в разы.
На втором месте – пожалуй, старейший застройщик Екатеринбурга – «Атомстройкомплекс». В свое время, эту компанию тесно связывали с мэром Екатеринбурга Аркадием Чернецким и «злые языки» именно с этим обстоятельством связывали устойчивость «атомщиков». Как бы то ни было, именно этот холдинг строит жилые комплексы по всему городу, сам производит строительные материалы, разрабатывает проекты и выполняет весь комплекс работ. Все это позволяет держать максимально доступными цены на жилье, и сохранять рентабельность. С другой стороны, к жилью от «Атома» можно прочитать огромное количество нелестных отзывов на профильных сайтах – чаще всего это слабая звукоизоляция, тонкие стены, а некоторые фирмы, занимающиеся изготовлением пластиковых окон сразу предупреждает: «мы не работаем в домах «Атомстройкомплекса».
«По информации техотдела компании «СтеклоДом», мы действительно не проводим монтаж окон с отделкой откосов в домах АСК. Связано это с тем, что верх оконного проема в таких домах выполнен без перемычки, как это сделано в обычных проемах. То есть, окно крепится непосредственно к плите перекрытия (потолку) через расширитель. Снаружи этот расширитель закрыт плитой утеплителя и мокрым фасадом, а внутри сделан утеплитель и короб из ГКЛ. При демонтаже старого окна этот короб неминуемо приходится демонтировать с риском повреждения утеплителя и фасада здания», – заявляет официальный представитель компании на одном из сайтов - «отзовиков».
Завершает тройку крупнейших застройщиков компания «ЛСР. Недвижимость-Урал». В отличие от первых двух компаний, «родных» для Екатеринбурга, ЛСР пришла на Урал из Северной столицы примерно 10 лет назад. Однако, за это время в условиях жесткой конкуренции и финансового кризиса смогла набрать обороты и сегодня строит около десятка крупных жилых комплексов по всему городу.
Помимо эти трех компаний планку баланса в 10 млрд рублей перешагнула еще одна компания – «ТЭН-Девелопмент», в портфеле которой больше полудюжины крупных ЖК. Отметим, что за последние пару лет эта компания неоднократно попадала в СМИ с новостями о возможном банкротстве – подрядчики неоднократно подавали иски с соответствующими требованиями, но судя по всему, эти иски удалось урегулировать в досудебном порядке.
«В 2017 году стороны уже судились в арбитраже из-за неоплаченных работ по строительству трехсекционного многоэтажного жилого дома. Как следует из материалов дела, ТЭН отказалась принимать объект у партнера, и контрагент обратился в арбитраж. В итоге суд частично удовлетворил иск и обязал ТЭН выплатить 67,85 млн рублей. Однако в мае 2018-го компания ТЭН в кассационной инстанции добилась отмены решения суда и направления его на новое рассмотрение», – писали в прошлом году «Ведомости-Урал».
Всего, по официальным данным, за последние годы до суда дошли исковые требования на 44 млн рубле. Чуть-чуть не дотянула до десятимиллиардного рубежа компания «Синара-девелопмент».
Однако, как говорится, можно строить, а можно строить – качество жилья, качество работ, отделки и благоустройства у всех разное – единых стандартов нет. Отсюда вытекает то, что чем хуже застройщик исполняет свои обязательства, тем больше возникает вопросов и претензий со стороны жильцов, покупателей, клиентов и надзорных органов, которые со временем превращаются в судебные требования и могут обернуться серьезными убытками для строителей.
Любопытно, что самый большой судебных претензий оказался связан с «Синарой-девелопмент». За пять лет объем претензий превысил 740 млн рублей, что отнесло холдинг в число самых нестабильных в юридическом плане компаний рейтинга. Отметим, что «Синара-девелопмент» в предыдущие годы была известна больше не по строительству жилой недвижимости, а по таким проектам как экспоцентр на Новокольцовском тракте и Центральный стадион. Кстати, к обоим объектам было немало претензий, начиная от строительства «Экспо» на болотах, ну а двойная реконструкция Центрального стадиона, вероятно, вошла в историю с самым коротким промежутком между реконструкцией спортивного сооружения. Вполне возможно, что в следующие годы эта компания улучшит свои позиции, ведь именно ей предстоит реализовывать комплексное освоение территории возле «Экспо» – деревню Универсиады-2023, включая несколько крупных спортивных площадок.
Ниже в рейтинге оказался только «Форум-групп», который при общем балансе в полтора миллиарда получил исковых требований на 302 млн рублей. Добавим, что эта компания много лет фигурировала в криминальной хронике в связи с различными скандалами. Именно «Форум-групп» строит самые известные жилые комплексы, такие как легендарный «Тихвин» и торговые комплексы вокруг него, ледовые арены, торговые центры и микрорайон «Солнечный». Один из громких скандалов был связан как раз с этим проектом.
«Екатеринбургская строительная компания ООО «РС Строй» пытается взыскать с ЗАО «Форум-групп» деньги за выполненные работы по возведению первого многосекционного дома в микрорайоне. Согласно материалам, размещенным на сайте Арбитражного суда Свердловской области, девелопер задолжал подрядчику 132,4 миллиона рублей», – писала «Правда УрФО» несколько лет назад.
Периодически «всплывает» информация о том, что многие участки земли компания, якобы, получила благодаря тесным связям с прежней администрацией города, и в последний год эти связи значительно ослабли. Так же , по мнению экспертов, не внушает особого доверия и тот факт, что учредителем компании является кипрский офшор, а значит, в случае проблем, денег можно и не найти.
Практически поровну – 206 и 202 млн рублей исковых требований за пять лет получили строительное подразделение УГМК – ИСЦ УГМК и «Брусника». Инженерно-строительный центр УГМК известен строительством ряда элитных «высоток» в районе областного правительства, и строительством спортивных и административных зданий. Однако, в прошлом году неожиданно центр стал победителем тендеров на реконструкцию участка ЕКАД, что сильно удивило журналистов и наблюдателей, ведь раньше он никогда не занимался подобной деятельностью. Четвертое место с конца «Брусника» заняла только потому, что ее баланс (7,3 млрд рублей) немного выше, чем у ИСЦ УГМК (5 млрд рублей). С самого момента появления на уральской земле «Бруснику» преследуют суды, иски, конфликты и митинги. Несмотря на все это, компания вошла в опубликованный накануне рейтинг Forbes, вероятно, благодаря амбициозному проекту, за который взялась в Москве.
Теперь перейдем к лидерам рейтинга. На общем фоне выделяется Prinzip, сумма исковых требований к которому за эти годы составила лишь 700 тыс. рублей. Компания могла бы быть в числе победителей, но пока только замыкает верхнюю «пятерку», потому что баланс компании тоже не высок – едва превышает полмиллиарда рублей. Возможно в ближайшие два-три года Prinzip улучшит позицию, ведь большая часть жилых комплексов находится сейчас в стадии строительства, сданных объектов пока не очень много. Есть «темные» истории и у этого застройщика – в прошлом году один из топ-менеджеров компании попал под «уголовку» за мошенничество, причем заявление в полицию подал гендиректор, который был недоволен потерями и имджевым уроном.
На четвертой строке – вновь «ЛСР. Недвижимость-Урал». При гигантских объемах строительства даже десятки исков на 17,4 млн рублей не смогли поколебать устойчивость застройщика.
А тройку лидеров составили, как ни странно, довольно небольшие на этом фоне компании. Третья строчка у застройщика «ЮИТ Уралстрой», который сдал два ЖК в отдаленных районах города и достраивает еще три. Возможно, устойчивость компании и низкое число претензий связано с тем, что контроль над компанией осуществляет международный концерн «Тортум». С другой стороны, не секрет, что против планов девелопера по строительству жилой застройки вокруг Балтыма выступает общественность, а авторы журналистских расследований предполагают коррупционные связи с лесным департаментом – несколько лет назад замгенпрокурора лично возбудил административное дело в отношении тогдашнего гендиректора компании в связи с трудоустройством госчиновника из «лесного» ведомства.
«Интерес компании «ЮИТ-Уралстрой» к кадрам из регулятора лесной отрасли может быть неслучайным, знает наш источник в сфере девелопмента. Предприятие, возглавляемое Гибовым, в последнее время активно осваивает пригород Екатеринбурга и планирует новые площадки, в том числе районы лесных массивов. Один из реализуемых – «Балтым Парк» под Верхней Пышмой: здешнюю территорию «ЮИТ-Уралстрой» нехарактерно быстро вывела из категории земель сельскохозяйственного назначения благодаря договоренностям с гендиректором УГМК-Холдинга Андреем Козицыным. В планах компании – новые жилищные проекты в северной части «медной столицы», которая сейчас покрыта лесом и которую активно отстаивает общественность Верхней Пышмы с помощью постоянных акций протеста, не позволяя сокращать площадь городских лесов. «Чтобы умело «решать вопросы» «ЮИТ» заманивает на работу бывших лесников», - говорит знакомый с ситуацией источник», – говорится в публикации сайта «Компромат-Урал» в июне 2016 года.
На втором месте оказалась группа компаний под общим брендом «Первостроитель», которая застраивает территории в районе бывшей фабрики «Уралобувь» – район улиц Мира – Педагогическая – Комсомольская – Библиотечная. За пять лет застройщик получил исков на 2 млн рублей, но при балансе в 2 млрд эта сумма не является критической. Смущает только, что «Первостроитель» – это по сути бренд, который объединяет под своим именем несколько малых организаций, судя по данным справочных систем.
А возглавил рейтинг юридической устойчивости застройщиков Екатеринбурга «Проспект-групп», который реализует несколько необычных проектов в городе. В их числе, например, ЖК «Мельница» напротив железнодорожного вокзала, который сочетает новостройку и памятник архитектуры – мельницу 19 века. Впрочем, вокруг этого проекта было сломано немало копий – общественники и горожане всеми силами препятствовали реализации проекта на базе архитектурного памятника. Другой амбициозный проект строится неподалеку от южного автовокзала и имеет претензию на то, чтобы стать одним из самых заметных архитектурных ансамблей города – ЖК «Федерация», проектирующийся в стиле сталинских «высоток» в Москве с высотой центральной башни 133 метра. Впрочем, будет реализован проект или нет – еще большой вопрос – сейчас стройка идет на уровне подвальных этажей. Баланс «Проспект групп» близок к 5 млрд рублей, а исковых требований в адрес застройщика было на сумму 4,3 млн рублей. Это соотношение позволило девелоперу возглавить рейтинг, несмотря на то, что половина исков была проиграна.
Фото с сайтов Форум-групп, ЛСР. Недвижимость-Урал, ЖК Мира 39, Проспект-групп
© Ирина Гордеева
Вы можете поделиться новостью в соцсетях