«Рынок не готов поглощать эти объемы жилья»

Почему девелоперы против масштабных планов по строительству

Рынок недвижимости Екатеринбурга продолжает стагнировать. По оценкам аналитиков, в 2016 году девелоперы потеряли почти 30 % рынка. Но несмотря на то, что в абсолютных цифрах ситуация сохраняет спокойствие, определенные корректировки в ситуации на рынке жилья и коммерческой недвижимости все же наблюдаются. О том, почему уральцы стали чаще покупать «вторичку», как кризис на рынке коммерческой недвижимости изменил экономику города, почему застройщики саботируют установки министерства строительства РФ и что об этом думают в правительстве – в обзоре «УралПолит.Ru».

«Рынок остается в кризисе»

Уральские риелторы и девелоперы подвели предварительные итоги строительного года на Среднем Урале. В рамках традиционного «Рождественского саммита» аналитики представили совместный доклад, характеризующий состояние рынка недвижимости столицы региона. Коротко ситуацию можно охарактеризовать двумя словами – кризис и стагнация. Особое напряжение сохраняется на рынке коммерческой недвижимости. По словам руководителя аналитического отдела риелторского информационного центра УПН Михаила Хорькова, деловая активность Екатеринбурга снижается, тогда как застройщики продолжают вводить в эксплуатацию новые офисные площади: «Рынок остается в кризисе. Ничего нового не происходит. Мы продолжаем вводить в эксплуатацию новые бизнес-центры, которые закладывались 5–7 лет назад. Эта инерция еще продолжает действовать на рынок – у нас остается достаточно много вакантных площадей». Так, на сегодняшний день в бизнес-центрах класса А пустует около 15 % площадей, а класса Б – порядка 18 %. Но, по данным аналитиков, резкого изменения этого показателя нет.

Иная ситуация складывается на рынке торговой недвижимости: количество невостребованных площадей продолжает расти – вакантно около 8 %. Наиболее сложно в группе окружных торговых центров – там пустует около 12 % площадей. Такую ситуацию эксперты связывают со снижающейся покупательской способностью горожан. При этом аналитики фиксируют растущую разницу между арендными ставками и стоимостью покупки недвижимости. «Суть проблемы в том, что растет разница между ставками аренды и ценами продажи. Этот процесс остановил всю активность тех инвесторов, кто еще оставались на рынке. Сейчас приобретение с целью сдачи в аренду становится не целесообразным. В этом есть некий позитив. Низкие арендные ставки способствуют развитию малого бизнеса в тех коридорах, которые ранее оставались закрытыми. Появляются новые кофейни, рестораны, бары в тех местах, где раньше были банки. Это делает городскую среду комфортной. Аренда коммерческой недвижимости Тюмень, Сургут и других северных, даже немного выросла по сравнению с прошлым годом, это связано с повышением активности малого бизнеса в этих регионах. Стало больше кофеен, парикмахерских, местных пивных ресторанов.», – подчеркнул Михаил Хорьков.

«Эти ориентиры уже не работают»

Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга традиционно развивается не так однородно. По оценкам аналитиков УПН, динамика на снижение количества введенного жилья в городе сохраняется. В прошлом году в городе было введено в эксплуатацию 1,2 млн квадратных метра жилья. Однако в 2016 году наблюдается «небольшой кризис». «За десять лет мы построили почти десять миллионов, жилой фонд обновился на треть. По итогам трех кварталов нынешнего года у нас построено около 550 тысяч квадратных метров. Это минус 30 % к прошлому году. Это адекватное снижение. Скорее всего, по итогам года мы построим около 800–850 тысяч квадратных метров. Снижение будет, и, скорее всего, оно продолжится в следующем году», – отметил Хорьков. При этом, на сегодняшний день в стадии строительства находится чуть более 2 млн квадратных метров жилья.

Эксперты обращают внимание на другой показатель – количество замороженных строек. В общей сложности, по данным аналитиков, в городе насчитывается около 250 тысяч квадратных метров жилья в стадии «заморозки». Показатель достаточно высокий, хотя и ниже уровня кризисных 2008–2009 годов. Что характерно, в региональном министерстве строительства с подобной оценкой не согласны. По словам министра Михаила Волкова, показатели УПН значительно завышены: «Что значит заморожены? Заморожены те объекты, которые формально вошли в процедуру консервации. Там, где есть обращение в надзорные органы о том, что более шести месяцев не велось строительство. Если этого нет, а на объекте осуществляются какие-то действия, то говорить о том, что это замороженный объект, не надо. Замороженных объектов у нас порядка 80 тысяч «квадратов», – подчеркнул министр.

На рынке реализации квартир также наблюдается коррекция. Согласно подсчетам аналитиков, по итогам года количество предложений на первичном рынке недвижимости сократится на 10 %, на вторичном – на 8 %. «С точки зрения активности рынка год был неплохой. Мы ожидаем, что объемы продаж на рынке новостроек останутся на уровне прошлого года. Это уже неплохо. Вторичный рынок вырастет на 10 %. Это неожиданная цифра», – подчеркнул Хорьков. Такую тенденцию эксперты связывают с тем, что в условиях кризиса продавцы вторичного жилья охотнее и быстрее снижали стоимость объектов, что позволило перераспределить спрос в пользу готового жилья.

На первичном рынке жилой недвижимости ситуация складывается не столь однозначно: аналитики фиксируют полную стагнацию, но уточняют, что этот сегмент очень неоднородный.

Застройщики, в свою очередь, настаивают на том, что в абсолютных цифрах первичный рынок по ряду направлений демонстрирует рост. «Отдельно по сегментам первичный рынок немного растет. Поменялась структура предложения первичного рынка. Год назад было больше жилья класса комфорт, в этом году стало больше эконома и цена стала пониже. Во вторичном [рынке] как был пул квартир, так он и остался, а на первичном стало больше эконома, поэтому кажется, что цена стала пониже», – подчеркнул директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев. Что касается ценовых показателей, то темпы падения цен на жилую недвижимость в городе снизились, хотя отрицательная динамика сохраняется. Так, за 11 месяцев цены на вторичном рынке снизились на 4 %, на первичном – на 3 %. Стоимость квадратного метра жилья по оценкам участников рынка колеблется от 66 до 68 тысяч рублей.

Эксперты отмечают, что на сегодняшний день бОльшая часть строительных проектов реализуется в южной и юго-западной частях города – Академический, Широкая речка, УНЦ и т. д., тогда как на севере уральской столицы предложение ограничено. «Вот здесь нам, кажется, надо разбираться. И городу, и области, и самим участникам. Когда мы строим большое число проектов на локальной территории, очевидно, что там будут серьезные сложности с инфраструктурой. Когда у нас больше половины объектов [строится] на ограниченной территории, они создают повышенную нагрузку на эту территорию, и это будет долго отражаться на развитии города», – считает Михаил Хорьков. Свердловский министр строительства оппонирует – анализ перспективных проектов говорит о том, что строительство жилья распределяется равномерно. Правда, речь идет лишь о будущих проектах: «Что-то было не учтено, что на сегодня является вопросами перспективы. Не учтены достаточно крупные проекты, которые на сегодняшний день уже разработаны и скоро начнут реализацию. У нас перспективы есть и они достаточно серьезные. И мы заложили эту перспективу на ближайшие десять лет. Город имеет принципиально готовые проекты и на север, и на восток, и практически везде», – подчеркнул Михаил Волков.

Отдельный вопрос для дискуссии всех девелоперов и риелторов – ипотека (в том числе с государственным участием), которая по задумке властей должна подстегнуть спрос на покупку жилья.

По оценкам управляющего уральским филиалом банка ВТБ24 Сергея Кульпина, в уходящем году основной рост кредитных портфелей всех банков связан именно с ростом спроса на ипотеку. При этом, 38 % сделок – ипотека с государственной поддержкой. Министр строительства Свердловской области Михаил Волков также подчеркивает, что федеральные и региональные власти намерены и дальше развивать рынок ипотечного кредитования для активизации покупательской способности. «Что касается вопросов активизации [рынка], которые ставятся государством, то хотелось бы обозначить основной тренд – задача перехода на проектные офисы по ипотечному кредитованию и развитию арендного жилья. В частности через систему АИЖК будут привлекаться средства», – заявил Волков. Тем не менее, сами девелоперы настаивает – стимулирование ипотеки не приведет к усилению активности на рынке недвижимости: «Упование на рынок ипотеки – утопично. Когда мы говори,м что рынок ипотеки быстро восстанавливается, это не приводит к пропорциональному росту рынка жилья. Банки выдают больше кредитов, но это говорит о росте числа ипотечных заемщиков в общей структуре всех покупателей», – считает Михаил Хорьков.

По задумке Минстроя РФ, к 2020 году в России должно быть сдано 100 млн квадратных метров жилья. В свердловской области план по строительству жилой недвижимости также ежегодно повышается. Именно в этом, эксперты и аналитики видят главную проблему развития рынка. «Эти ориентиры для рынка жилья уже не работают. Рынок не готов поглощать те объемы жилья, которые поглощал в предыдущие годы. Доходы населения не растут. Та модель, построенная на молодежи, по которой мы жили десять лет, уходит в прошлое. Соответственно чтобы строить больше мы должны понимать – где. На окраины взрослые семьи не будут переезжать, они привязаны к своим районам проживания. Но новое жилье строится на окраинах и муниципалитеты не готовы к финансированию всей необходимой инфраструктуры в «полях». Мы можем наращивать объемы строительства но это должно быть гармонично», – резюмировал Михаил Хорьков.