Тренды, ставка, ипотека: что ждать от рынка недвижимости в ближайшем будущем

Рынок недвижимости в России начинает входить в фазу «перестройки», постепенно выходя из эпохи массовой льготной ипотеки, когда главным двигателем спроса были дешевые кредиты. Как считает гендиректор строительной компании Kronung Филипп Шраге, сейчас рынок начинает жить по классическим экономическим законам, и этот процесс займет как минимум ближайший год. Какие тренды ожидаются в скором времени, стоит ли надеяться на снижение цен, что будет с ипотекой, спросом, предложением, ставками и сегментом аренды – в материале УралПолит.Ru.

Что будет влиять на рынок недвижимости в обозримом бдущем

По словам Филиппа Шраге, в ближайшие полгода-год на рынок недвижимости будут влиять несколько факторов. Первый из них – дальнейшее снижение ключевой ставки, поскольку по мере смягчения денежно-кредитной политики ипотека будет становиться доступнее. Однако эффект не будет мгновенным.

«Второй фактор – доходы населения. Пока они растут медленнее стоимости жилья, поэтому покупатели стали гораздо внимательнее считать деньги. Третий фактор – объем нового строительства. Именно он, на мой взгляд, сегодня недооценен», – подчеркнул эксперт.

Ждать ли снижения цен?

Несмотря на то, что в настоящее время часть россиян ожидает снижения цен на жилье, рынок недвижимости устроен сложнее: за последние четыре года себестоимость строительства выросла примерно на 40-60%. Так, подорожали строительные материалы, инженерное оборудование, логистика, рабочая сила, стоимость подключения к сетям. Филипп Шраге отмечает, что сейчас застройщики не могут снизить цену на 20-30%, даже если спрос сократится. В связи с этим в стране активно появляются скидки, рассрочки, субсидированные ипотечные программы и индивидуальные условия для покупателей.

В то же время снижается объем нового предложения. Запуск новых проектов в России, по данным Дом.РФ, сокращается уже несколько месяцев подряд. В мае на рынок вывели лишь 2,3 млн квадратных метров жилья, что на 14% меньше, чем годом ранее. По итогам текущего года объем ввода может составить около 41 млн «квадратов», что почти на 20% меньше, чем в рекордном 2023 году. Это означает, что через два-три года рынок вполне может столкнуться уже не с избытком квартир, а с дефицитом качественного предложения.

«Поэтому мой прогноз достаточно спокойный. В массовом сегменте возможна локальная коррекция цен в пределах 3-5% в отдельных проектах, где высокая конкуренция. Но в среднем по рынку я скорее ожидаю стагнацию с ростом примерно на уровень инфляции или немного выше. Если ипотека станет заметно доступнее, цены могут снова начать расти быстрее», – считает Филипп Шраге.

Возможные изменения на рынке ипотечного кредитования

Спикер уточнил, что сейчас рынок внимательно следит за цифровизацией, развитием семейной ипотеки и дальнейшим внедрением биометрической идентификации. Он также не исключает появление новых адресных программ поддержки отдельных категорий покупателей. Однако возвращения универсальной льготной ипотеки, по мнению Филиппа Шраге, ожидать не стоит. А ипотечный срок, в свою очередь, будет восстанавливаться постепенно.

«Если ставки по рыночной ипотеке опустятся до 11-12%, мы увидим возвращение части покупателей, которые последние полтора года откладывали решение о покупке. Сегодня на банковских депозитах россиян находится более 60 трлн рублей. Даже если небольшая часть этих денег начнет переходить в недвижимость, рынок почувствует это очень быстро», – добавил эксперт.

Что будет с рынком аренды и загородной недвижимости?

Филипп Шраге считает, что рынок аренды в России должен сохранить высокий спрос. Многие семьи сейчас продолжают ждать более доступной ипотеки и откладывают покупку квартиры. В крупных городах это поддерживает стоимость аренды. В некоторых локациях за последний год арендные ставки выросли на 15-20%, и предпосылок для их резкого снижения пока нет.

«Часто спрашивают, начнут ли россияне массово переезжать в загородные дома. Я не думаю, что мы увидим такой разворот. Скорее продолжится развитие пригородов крупных городов», – сообщил Филипп Шраге.

По его словам, многие готовы жить немного дальше от центра, но рядом со школами, детскими садами, магазинами и общественным транспортом. Мало кого сейчас интересует «дом в чистом поле».

Структура спроса и прогнозируемые тренды

На сегодняшний день комфорт-класс в России окончательно становится основным сегментом рынка, а разрыв между ним и эконом-классом начинает постепенно стираться.

«Покупатели уже не готовы мириться с отсутствием благоустройства, парков, детских площадок и социальной инфраструктуры ради небольшой экономии. Все чаще выбор делается в пользу двухкомнатной, но хорошо продуманной квартиры в качественной среде. Вообще, мне кажется, главный тренд ближайших лет связан не с ценами и даже не с ипотекой. Мы постепенно переходим от рынка квадратных метров к рынку качества жизни», – объяснил Филипп Шраге.

Он отметил, что еще пять лет назад главным вопросом у россиян была именно стоимость квартиры. Однако сейчас покупатель сначала спрашивает, какая школа будет рядом, когда откроется детский сад, есть ли парк, где можно работать удаленно, сколько времени займет дорога до центра и можно ли прожить в этом районе 10-15 лет, не меняя привычный образ жизни. Эксперт подчеркнул, что именно вокруг этого сегодня и будет развиваться конкуренция между девелоперами.