В УПН оценили последствия повышения ключевой ставки ЦБ

Повышение Центробанком ключевой ставки до 15% не сможет совсем остановить рынок недвижимости, но в начале 2024 года ожидается затишье. Об этом УралПолит.Ru рассказала президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова.

До октября ключевую ставку в России поднимали несколько раз: в конце июля – до 8,5%, в середине августа – до 12%, а в сентябре – до 13% годовых. По словам Валерии Козловой, это, безусловно, отразилось на спросе – он стал более обдуманным. Потенциальные покупатели откладывали приобретение жилья в том случае, если их не подгоняли одобренная ипотека по меньшей ставке или завершение срока льготной ипотеки.

Повышались требования к жилью. Так, чаще были востребованы компактные квартиры с хорошей планировкой и ремонтом, а также вторичная недвижимость, одним из преимуществ которой является то, что квартиры, как правило, готовы к проживанию. Такие варианты уральцы готовы были покупать даже с высокими ставками на ипотеку в надежде впоследствии провести рефинансирование кредита.

Тем не менее темпы ипотечного кредитования в России не снижались. В сентябре 2023 года Центробанк зафиксировал исторический максимум по объему выдачи кредитов на первичном и вторичном рынках. Средневзвешенные ставки почти не поменялись, однако стал расти разрыв между ставками на строящееся и готовое жилье: 5,83% и 10,08% соответственно. Как отметили в УПН, эффект от повышения ставок будет заметен позже.

Помимо повышения ставок, с 1 октября банки обязали применять более высокие коэффициенты риска при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (до 20% на «первичку» и до 15% на «вторичку») и закредитованным заемщикам. Такие меры были введены, так как в ЦБ посчитали, что высокая доступность займов в последнее время привела к росту числа заемщиков с высокой долговой нагрузкой (у которых на погашение долгов уходит более 50% доходов).

«Шансы получить кредиты заметно снизились, потому что теперь проверки банков стали более скрупулезными, и если у вас высокая долговая нагрузка, банк либо совсем откажет, либо предложит еще более высокую, чем средняя на рынке, ставку по кредиту», - прокомментировала Валерия Козлова.

Октябрьское повышение ключевой ставки до 15% может привести к заградительным ставкам на ипотеку на вторичное жилье, считают эксперты. Это не остановит рынок недвижимости, но спровоцирует затишье среди покупателей в начале 2024 года, отметила президент УПН.

«На рынок вторичного жилья с поиском новой квартиры выйдут только те, кому действительно в силу обстоятельств нужна эта покупка. Если сделку можно отложить, то каждый третий покупатель предпочтет подождать», - рассказала специалист.

Затишье начнется не сразу, так как на момент повышения ставки уже есть некоторое количество одобренных потенциальных заемщиков. Они, узнав о повышении ставки, начинают планировать покупку, так как потом сделать это будет намного дороже.

«На этом фоне может возникнуть кратковременный ажиотажный спрос, затем закономерное затишье и формирование отложенного спроса», - добавила собеседница агентства.

Тем не менее, по ее словам, цены на вторичную недвижимость из-за невостребованности падать не будут, так как на рынке сформировался дефицит предложения. Ожидается, что уже к январю-февралю ситуация изменится, и предложение пополнится новыми объектами. К тому же, по прогнозам Центробанка, в следующем году ключевую ставку могут снизить. Тогда покупатели начнут реализовывать свой отложенный спрос.

В ЦБ также сделали прогноз по ставкам на 2024 и 2025 года. Так, в следующем году ключевую ставку могут снизить до 14,5%, а в 2025 – до 9%. Это значит, что после сокращения количества сделок, которое, вероятнее всего, последует после декабря, весной 2024 года рынок снова начнет оживать, рассказала Козлова.

«Более того, ведутся разговоры о возможности отмены льготной ипотеки. Программа действует до лета 2024 года. Это значит, что будет некоторый ажиотажный спрос на новостройки, который поддержит рынок», - заявила президент Уральской палаты недвижимости.

Несмотря на все внешние факторы, рынок купли-продажи недвижимости всегда будет активен, так как обстоятельства жизни у людей постоянно меняются, а с этим появляется и необходимость менять жилье, резюмировала Валерия Козлова. Для тех, кто не решается на покупку новой квартиры, откроется рынок аренды. По словам эксперта, он всегда расцветает в эпоху сокращения объема сделок купли-продажи.