«Сейчас стоит инвестировать в пригородное строительство»: в Екатеринбурге эксперты рассказали о тенденциях на рынке ИЖС

СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, 18 апреля, УралПолит.Ru. Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ, принятая на ближайшие десять лет, предусматривает рост числа частных домовладений. В настоящее время как у застройщиков, так и у покупателей возник спрос к данному сектору. В связи с этим в креативном кластере «Домна» в Екатеринбурге прошел круглый стол «ФедералПресс» на тему «Что ждет загородный рынок индивидуального жилищного строительства в 2025 году?». В ходе мероприятия спикеры обсудили актуальные вопросы развития сегмента и рассказали о новых подходах в улучшении инфраструктуры.

На российском рынке недвижимости во второй половине прошлого года с большой скоростью стали нарастать негативные тенденции. Так, выросла сумма первоначального взноса по ипотеке, завершилось действие массовой программы «Господдержка», поднялись ставки по ипотечному кредитованию с ужесточением условий выдачи денежных средств, а также изменились условия выдачи ипотеки. Все это коснулось не только рынка многоэтажных новостроек, но и рынка индивидуального жилищного строительства, который стал в последние годы пользоваться большим спросом в России.

Рост ИЖС сначала был приостановлен пандемией коронавируса, а потом и системным экономическим спадом. В результате вся строительная отрасль стала постепенно переходить в стадию стагнации. Застройщики, которые ведут строительство в секторе ИЖС, столкнулись с большими проблемами, так как жили за счет быстрого оборота средств. К этому добавились рост налогов, увеличение цены на землю, сильное удорожание строительных материалов и потеря покупательского спроса.

Эксперты строительной отрасли сошлись во мнении, что сейчас рынок ИЖС находится в стадии серьезной стагнации. Однако они уверены, что в этом бизнесе остаются энтузиасты, целью которых является возможность «построить счастье» для своих клиентов и их семей.

Одно из мнений, которое было озвучено на круглом столе, – выходом для девелоперов может стать диверсификация малоэтажного строительства.

«Сейчас стоит инвестировать в пригородное строительство, в коммерческие и индустриальные парки, склады – это будущее загородной недвижимости. Потребителям нужны не только дома, но и объекты логистики, склады, цеха», – заявил гендиректор Института развития стройиндустрии, ГК «ИЖС.РФ» и СТРОЙКОНТРОЛЬ.РФ Максим Назаренко.

Также эксперты обсудили кризис открытости на российском рынке недвижимости, который основан на недоверии потребителей к качеству строящегося жилья. В сфере практически нет независимой экспертизы. Из-за этого клиент может получить за большие деньги жилье с огромным количеством недостатков, которые в основном можно устранить благодаря судебным заседаниям, потратив на это время, деньги и нервы.

Однако в России уже разработаны программные продукты, позволяющие обеспечить контроль качества на разных стадиях строительства, которыми могут воспользоваться все стороны сделки.

«Между участниками строительного рынка в России сейчас нет доверия. Мы внедряем услугу по независимому строительному контролю. Создали универсальный инструмент для строительного контроля в ИЖС – решение, которое объединяет клиентов, инженеров и бизнес. Приложение позволяет осуществлять контроль по единым правилам. При этом через программу можно осуществлять звонки и переписку между участниками, что при необходимости может послужить доказательной базой. Приложение будет представлено российскому бизнес-сообществу в мае этого года. Организуем бесплатное обучение по пользованию программы», – рассказал Максим Назаренко.

По его словам, приложение по контролю качества проведения строительных работ также помогает девелоперам, формируя их общероссийский имидж. Помимо этого, система служит инструментом эффективного маркетинга и продвижения.

«И мы в целом открыты для стратегического партнерства со средствами массовой информации, бизнесом, министерством строительства РФ. Думаю, что, создав этот инструмент доверия, получится изменить ситуацию на рынке ИЖС», – подчеркнул Максим Назаренко.

На круглом столе спикеры обсудили и страховку от неприятностей на рынке ИЖС. Эксперты отметили, что по итогам 2024 года 90% покупателей надеялись на «русский авось». Однако они высказали уверенность в том, что к помощи комплексного строительного контроля, который сейчас завоевывает свой сегмент рынка услуг, прибегнут до 40% покупателей жилья.

«Для клиента самое страшное – это подписать акт о приеме-передаче, а затем выявить недостатки на объекте. Мы предлагаем универсальный страховой продукт – "Строительный контроль в ИЖС". Это комплекс процедур мониторинга и контроля промежуточных и конечных результатов, хода строительных работ на объектах ИЖС на предмет соответствия фактически выполняемых или выполненных работ требованиям строительных стандартов, норм и правил, и также несколько видов страховой защиты», – рассказала представитель страховой компании.

Эксперты также высказали мнение об эскроу-счетах, которые ввели в России в качестве обязательных для долевого строительства со второй половины прошлого года. Это связано с тем, что большое количество обманутых дольщиков, заплатив застройщику, не получили жилья вовремя или совсем.

Новые правила долевого строительства вступили в силу с 1 июля 2019 года. Сейчас покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Однако некоторые застройщики недовольны системой, так как она лишает их оборотных средств.

По данным экспертов, доходность строительных компаний в разных российских регионах отличается. Так, в Москве и Московской области застройщики могут надеяться на маржинальность в 35%, а на Урале – в 15%.

«Стоимость дома – это не только бетон-газон и пара рабочих. Это еще и непосредственно накладные расходы, налоги, маркетинг, всевозможные продвижения. Неприятное открытие в новой рыночной реальности: маржинальность уже не может быть 20 %», – поделился своим опытом работы девелопер, инвестор, соучредитель и генеральный директор компании «Загородная недвижимость Урала» Александр Свитеньков.

Он отметил, что сейчас на Урале себестоимость квадратного метра жилья достигает порядка 120 тысяч рублей, хотя фирма может снижать цену и даже торговать себе в убыток, чтобы реализовать объект и не потерять клиента. В Екатеринбурге, по данным городской администрации, средняя стоимость жилого метра составляет примерно 170 тысячи рублей, хотя в в реальности может достигать 300 тысяч. При этом Александр Свитеньков подчеркнул, что к ИЖС требования не меньше, чем к многоквартирникам. Также девелопер добавил, что сокращение объемов строительства имеет дополнительный негативный момент.

«Пришлось уменьшить офисный штат, который раньше был рассчитан на строительство 100 домов. Сейчас строим в несколько раз меньше. У нас простаивающей недвижимости на 157 млн рублей. Что мы имеем? Ноль продаж. Компании уходят с рынка. Нужно формировать рынок потребителя, а не жить на "оборотке"», – уверен Александр Свитеньков.

В ходе мероприятия девелопер Николай Савин также рассказал, что в настоящее время «одинокий дом в чистом поле» никому не интересен. Потребитель ориентирован на комьюнити, «содружество соседей», которые живут рядом и обеспечены развитой инфраструктурой.

«В моем понимании люди выбирают безопасность, локацию, все сети, чтобы было удобно, комфортно. Все должно быть, как в городской квартире, только за городом. Плюс – социальные объекты: детские сады, школы, магазины, аптеки, спортивные площадки. Я бы сейчас ориентировался на несколько категорий граждан: молодые семьи с маленькими детьми, пенсионеры, спортсмены и владельцы домашних животных, например, собак», – добавил Николай Савин.

При строительстве объектов ИЖС девелопер рекомендует обратить внимание на локацию, инфраструктуру, безопасность, репутацию застройщика проекта, наличие социальных объектов, стоимость земли и из чего она складывается, концепцию и архитектурное решение проекта, а также на перспективы роста стоимости объектов в проекте.

Все спикеры круглого стола сошлись во мнении, что частные дома хотят строить и покупать. Эксперты отметили, что сейчас идет перестройка всей системы взаимоотношений застройщиков, государства, потребителей, страховых организаций и банковских структур.

«Рынок недвижимости РФ находится в стагнации из-за высокой ключевой ставки. Потребитель несет деньги не на строительный рынок, а на депозиты», – подчеркнула вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова.

Она добавила, что в настоящее время наблюдается тенденция к компактным застройкам, которые по площади сопоставимы с городскими квартирами. Люди хотят жить на природе, но с комфортом. Покупатели стали заметно чаще интересоваться экологичными и энергосберегающими технологиями, новыми материалами, быстро возводимым и модульным конструкциям, что также характеризует рынок ИЖС.

В целом, строительный рынок РФ за последние 25 лет сильно изменился. Ранее девелоперы заходили на тот же Урал, считая, что смогут хорошо заработать. Однако крупным застройщикам на рынке ИЖС сделать это в нынешней ситуации крайне сложно.

«Во многих проектах для крупных девелоперов в ИЖС прибыли нет. Они почему-то думают, что сейчас зайдут, получат огромные территории, получат финансирование, и все у них получится. Не клеится, потому что в этих проектах должно быть частное государственное партнерство», – подчеркнул вице-президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богоданов.

По его словам, ключевая ставка является заградительной для отрасли, это может продлиться еще полтора-два года. Люди должны вернуться в строительную отрасль, когда она станет приемлемой. Рынок ИЖС в любом случае продолжит развиваться благодаря энтузиастам. Также эксперт отметил, что со временем обязательно появятся необходимые специалисты, системы контроля качества, алгоритмы страховых систем и уверенность в том, что возведенный объект будет соответствовать всем стандартам.