Механизм КРТ спасает уральский рынок недвижимости

УРФО, 5 декабря, УралПолит.Ru. В условиях «шторма» на рынке жилья одним из самых надежных стал механизм КРТ, который разработали несколько лет назад. Уральские девелоперы не только продолжают реализацию проектов, но и начинают новые стройки.

Круглый стол, который организовал «ФедералПресс» в креативном кластере «Домна», стартовал с презентации одного из самых обсуждаемых проектов текущего года. Вице-мэр Среднеуральска Дмитрий Боришполь раскрыл подробности плана редевелопмента исторического центра города. Сейчас администрация совместно с проектировщиками и застройщиками Prinzip, «Брусника» и «Форум Групп» разрабатывает мастер-план, который планируют реализовать в течение 10-15 лет. За это время в городе хотят построить 700 тысяч квадратных метров жилья.

«Мы осознанно не делим это на мелкие территории, хотя в таком случае проект можно было бы начать уже сегодня. Но тогда возникла бы рыхловатость, раздробленность города, мы не получили бы общей концепции. А нам все же хотелось бы продукт с общей идеей – удобный, комфортный для проживания», – отметил Боришполь.

Ожидается, что Среднеуральск превратится в престижное место для свердловчан. Боришполь подчеркнул, что механизм КРТ позволит соблюсти интересы не только застройщиков и новоселов, но и коренных жителей.

О балансе интересов застройщика, местных властей и населения сказал и замдиректора департамента архитектуры администрации Екатеринбурга Андрей Чернышов. КРТ, по его словам, лучше охраняет интересы жителей, чем более ранний механизм развития территорий. Он согласен с Боришполем в том, что редевелопмент должен учитывать историю микрорайона, а также вписываться в архитектурный контекст.

«Хороший пример – улица Донбасская: там внутри квартала КРТ, а по периферии остается существующая застройка. И нужно сделать так, чтобы дома 1950-х домов – не ветхие, не аварийные – органично смотрелись по соседству с высотной застройкой», – подчеркнул Чернышов.

Аналогичный кейс представила руководитель направления градостроительного анализа «Группы Голос» Елена Орлова. Речь идет о КРТ бывшей промышленной площадки в Челябинске в рамках проекта «4 Ленина». Два дома-двора уже сданы, окончательное завершение намечено на 2026 год.

«Проект призван стать началом перерождения локации: дать новый уровень комфорта местным жителям и сохранить богатую историю индустриального района. За второе отвечает архитектура с чертами конструктивизма и арт-объекты. За первое – закрытые дворы, городская площадь, прогулочный бульвар, паркинг и другая инфраструктура», – сказала Орлова.

Управляющий партнер проектной мастерской ITEM Андрей Софронов отметил, что сохранение исторических традиций повышает привлекательность нового жилья для покупателей.

«Как архитектор, я могу сказать, что большую долю привлекательности дает сохранение исторических аспектов. Это должно быть не буквальное повторение, а идеология, которая позволяла бы месту сохранить свою историю: название проекта, какие-то элементы здания, которые позволят жителям видеть, что территория развивается, а не отменяется», – резюмировал Софронов.

Директор екатеринбургского «Геотреста» Юлия Шинкаренко предложила рассматривать механизм КРТ как одну из форм государственно-частного партнерства.

«Для публичного партнера это решение вопроса с ветхим жильем, а для частного – прозрачный способ получить права на земельный участок. В условиях компактной застройки и отсутствия свободных земель для вовлечения в хозяйственный оборот это ключевой механизм из тех, что существуют сейчас», – пояснила Шинкаренко.

С тем, что КРТ учитывает интересы жителей, бизнеса и государства, согласен также руководитель компании «Практика» Александр Невмержицкий.

«КРТ направлено на создание благополучной среды для жизни через обновление старых и аварийных зданий. Благодаря КРТ появляются современные зоны для отдыха, развивается социальная инфраструктура. Это способствует повышению качества жизни граждан и созданию благоприятных условий для проживания на территории. Программа КРТ также служит инструментом для стимулирования экономического роста», – объяснил он.

Для бизнеса участие в КРТ является повышением рентабельности проекта, подчеркнул Невмержицкий, жилье здесь можно будет продать в среднем на 10 % дороже, чем в «точечной застройке». Проекты, которые реализованы в рамках КРТ, предлагают жителям больше, чем просто квадратные метры. В качестве примера он привел проект «Практики» в екатеринбургском микрорайоне Вторчермет: рядом с новыми домами появится детсад, а территория будет благоустроена. Это, по словам Невмержицкого, создает принципиально новую экосистему и закладывает основы для нового уровня жизни.

Конкретный кейс КРТ представил директор по стратегическому развитию застройщика ЭНКО Михаил Продан. Речь идет о развитии тюменского микрорайона Лесобаза, над которым работают 11 девелоперов. В общей сложности там планируют построить один млн квадратных метров жилья, при этом стоимость сейчас является одной из минимальных в городе. Дело в том, что до начала редевелопмента микрорайон считался самым криминальным в Тюмени, а его транспортная доступность оставляла желать лучшего. Однако в пользу Лесобазы говорит обилие природных и парковых зон.

«Такие большие проекты – это работа власти и застройщиков, которые формируют единый концепт, занимаются маркетингом территории, ее развитием, наполнением не только жилищными проектами и благоустройством, но и объектами соцкультбыта, инфраструктурой, торговыми центрами», – объяснил Продан.

Эксперт не стал скрывать проблем, с которыми сталкиваются застройщики при реализации проектов КРТ. В частности, расселение старого жилья порой затягивается, что в условиях высоких процентов по кредитам увеличивает цену стройки. Продан подчеркнул, что в Тюмени муниципальные власти берут на себя большую часть контактов с жителями. Администрация города помогла застройщикам согласовать проекты замены сетей с энергетиками.

Продан ожидает, что в ближайшие годы стимулирование проектов КРТ станет приоритетом при распределении мер господдержки. Речь идет о льготных кредитах на длительный срок, инфраструктурных облигациях, компенсации затрат на расселение ветхого и аварийного жилья. Будет корректироваться и нормативно-правовая база, рассчитывает он.

Еще один аспект – защита интересов тех горожан, чьи дома подлежат расселению. Например, Невмержицкий рассказал, как девелопер может информировать жителей: не просто сообщать им о переезде, а разъяснять преимущества КРТ. Так, «Практика» дает выбор между денежной компенсацией и альтернативным жильем.

По словам вице-президента Уральской палаты недвижимости Валерии Козловой, до введения механизма КРТ между застройщиками и жильцами часто возникали конфликты. Это было связано не только с потребительским экстремизмом и завышенными требованиями собственников, но и с отсутствием адекватных инструментов оценки стоимости квартир, считает Козлова.

«Когда приняли закон о КРТ, к жителям начало выходить уже не частное лицо, а муниципалитет», – заявила она.

С этим согласна и Юлия Шинкаренко, которая представляет администрацию Екатеринбурга при взаимодействии с жильцами.

«Сейчас проходят общие собрания собственников на Эльмаше, и я слышу от жителей: «Как хорошо, что вы пришли, мы вас давно ждали». Хочется, чтобы эта тенденция сохранилась и механизм КРТ продолжил восприниматься как что-то позитивное и доброе, как возможность улучшить свои жилищные условия», – сказала она.

Круглый стол завершился обсуждением текущей ситуации на рынке жилья: как сообщила Козлова, продажи квартир после сворачивания льготной ипотеки упали, однако полной остановки нет. Вице-президент УПН отметила, что многие покупатели принимают эмоциональные решения, и здесь застройщики, которые участвуют в проектах КРТ, оказываются в выигрыше.

«Для потребителей инструмент КРТ – это снятие тревожности. В этих отношениях участвуют и муниципалитет, и застройщик, объем строительства большой, есть правовой механизм. Это плюсом к тому, что деньги лежат на эскроу-счетах и предусмотрена защита долевого участия», – объяснила она.

Чернышов, в свою очередь, добавил, что сроки реализации проектов КРТ составляют от 5 до 15 лет. За этот период черная полоса на рынке сменится белой, и благодаря этому механизму застройщики смогут подойти к ней уже с готовыми участками, заключил замдиректора Главархитектуры.