Что ждет рынок недвижимости России в 2024 году

Спрос на российском рынке недвижимости значительно охладится из-за роста ключевой ставки и других факторов, однако цены снижаться не будут. При этом власти сохранят льготные программы ипотеки, но значительно ограничат их доступность. Такими прогнозами поделились с УралПолит.Ru эксперты рынка.

Как изменятся цены, спрос и предложение на рынке недвижимости

Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко отметила, что государство сейчас практически не может контролировать падение рубля даже с помощью повышения ключевой ставки. Нацвалюта откатывается к прежним позициям. При новом витке девальвации держатели рублевых накоплений захотят либо перевести их в доллары (однако сделать это будет сложно), либо инвестировать в недвижимость. Из-за этого могут возникнуть всплески спорадической активности на рынке.

«Ключевая ставка скорее всего будет сохраняться двухзначной весь 2024 год. Она даже может вырасти до 17% после заседания ЦБ в феврале. При высокой ставке высокими будут и рыночные проценты по ипотеке и на «вторичку», и на «первичку» без господдержки. Конечно, клиентов будет немного, и рынок ипотеки будет стагнировать», - рассказала Радченко.

Руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин для сравнения привел данные по рынку вторичной недвижимости по итогам 2023 года в регионах УрФО. Так, предложение тут выросло на 7% год к году, а спрос увеличился на 9%. На 22% за год выросла средняя стоимость квартир: с 3,4 млн до 4,15 млн рублей.

Застройщики УрФО нарастили предложение в 2,2 раза. Кроме того, большими темпами по сравнению со «вторичкой» вырос и спрос – плюс 15,4%. Стоимость квартиры в новостройке за год поднялась на 9,5%, с 5,2 млн рублей до 5,7 млн.

По прогнозу сервиса, из-за роста ключевой ставки и последующего роста ставок по ипотекам рынок новостроек будет находится в 2024 году в более выигрышной позиции, так как льготы делают ежемесячные платежи по ипотеке более доступными. В этот сегмент может перейти часть спроса со вторичного рынка.

«Покупатели «вторички», в свою очередь, будут больше рассчитывать на свои, а не на заемные средства. Поэтому они чаще будут отдавать предпочтение доступным по цене форматам жилья, вроде студий и однокомнатных квартир», - поделился Сергей Хахулин.

Директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ирина Андриевская также заявила, что ситуация на рынке жилищного кредитования в 2024 году будет не самой ипотечно-ориентированной. Высокая ключевая ставка ЦБ не позволит банкам снижать проценты, а нестабильность нацвалюты на фоне роста инфляции удержат от падения цены на недвижимость.

Из-за сокращения возможностей льготной ипотеки на новостройки программа теперь закрыта для большой категории клиентов, которые не подпадают под действия других госпрограмм.

«Учитывая, что по этой программе банки выдавали почти треть кредитов, то мы ожидаем, что в первой половине года спрос на новостройки просядет на 20-25% к данным IV квартала», - добавила Андриевская.

Помимо этого, в конце декабря лидер сектора — Сбербанк— объявил, что с 1 января 2024 года вводит комиссии для аккредитованных застройщиков, причем сразу по всем видам льготных кредитов. Так главный ипотечный кредитор планирует компенсировать урезанные государством субсидии льготных ставок. Размер комиссий для застройщика сопоставим со ставками – 7,5%-11,5%. С большой вероятностью допрасходы переложат на плечи заемщиков, считает специалист.

На вторичном рынке к началу 2024 года ипотечные ставки устремились в диапазон 18-20%. Весной 2022 подобные показатели фактически остановили сделки по недвижимости. По мнению эксперта «Выберу.ру», текущий уровень процентов может с большой вероятностью сохраниться до 1 июля 2024 года. Однако и по итогам года со средней ключевой ставкой в диапазоне 12,5%-14,5%, которую обещает Банк России, рыночные ипотечные проценты вряд ли упадут ниже 15%.

Охлаждает интерес клиентов и повышение первых взносов до 50% по собственным программам ряда банков. В результате в «Выберу.ру» ожидают, что в I квартале спрос на рыночную ипотеку просядет на четверть от средних показателей 2023-го.

«Однако, суммируя все негативные факторы, мы все-таки не ожидаем полной остановки «первички» и спроса на льготную ипотеку. На наш взгляд, рынок «остынет» от перегрева 2023 года и продолжит развиваться темпами, сопоставимыми с показателями 2019-2020 года», - сообщила собеседница агентства.

Как изменится механизм льготной ипотеки

На данный момент власти уже поменяли параметры по льготной ипотеке для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей: снижена с 12 млн до 6 млн рублей максимальная сумма кредита, первый взнос увеличен до 30%. Это должно существенно охладить спрос, считает Ирина Радченко.

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов добавил, что нормативное регулирование Банка России ужесточает требования к кредитоспособности потенциальных заемщиков, увеличивается не только первый взнос, но и требования к соотношению платеж/доход, чтобы выплаты по кредитам были подъемными и не снижали качество жизни.

«Основаны эти требования на реальной практике кредитования и статистике дефолтов, что делает их вполне оправданными. Но при этом доступность ипотечного кредита снижается, и в первую очередь для приобретения квартир и домов в столичных регионах и Краснодарском крае. (В декабре вице-премьер Марат Хуснуллин уже объявил, что льготная ипотека продолжит действовать только в регионах с низким спросом, Прим. ред.). Предполагается, что это переключит внимание покупателей на свои и соседние регионы, где квартиры дешевле, чем в Москве, а значит и кредит требуется меньший», - отметил профессор.

Изменяются условия льготной ипотеки для Арктического региона, что особенно важно для Мурманска и Архангельска, где приобретение новостроек станет доступнее. Если получится сохранить конкуренцию среди застройщиков, то эта тенденция закрепится.

В Москве и Санкт-Петербурге, где больше всего проявится снижение спроса, ожидать сильного снижения цен не стоит из-за инфляционных ожиданий и роста стоимости стройматериалов и труда строителей.

«Небольшого снижения цен, подарков и скидок можно ожидать на не самые удачные проекты, где спрос просядет существеннее. Это проекты со слабой или отсутствующей социальной инфраструктурой, проблемами с транспортной доступностью, расположенные вдали от мест работы», - поделился Цыганов.

Ирина Андриевская добавила, что в дополнение к ограничениям Минфина ЦБ с 1 марта в третий раз повышает макропруденциальные надбавки, что «отсечет» большее количество закредитованных заемщиков. По ее мнению, программу семейной ипотеки, вероятно, продлят после 1 июля 2024 года. Скорее всего, она станет адресной. Не исключено, что для семейных заемщиков из разных регионов — и особенно из небольших городов, установят разные ставки. Ставка также в дальнейшем может зависеть от числа детей у заемщика.

Рынок аренды

Стоимость аренды, по словам Ирины Радченко, будет расти, так как показатель разрыва между ежемесячными платежами за аренду и по ипотечному кредиту в Москве, например, уже вырос в 2,5 раза: арендовать квартиру можно за 50 тысяч рублей, а платеж по ипотеке за жилье аналогичного метража составит 120 тысяч рублей.

В 2023 году на рынке долгосрочной аренды в УрФО объем предложения квартир за год уменьшился на 4,4%, а активность арендаторов повысилась на 17,2%, отметили в «Авито Недвижимость». Средняя ставка найма квартир увеличилась на 10%, с 20 000 рублей до 22 000 рублей. Сервис прогнозирует, что в 2024 году картина будет такой же. Люди, которые ранее задумывались о покупке недвижимости, на время отложат свои планы, и вместо этого будут снимать жилье.

Коммерческая недвижимость

«Коммерческая недвижимость сейчас тоже растет. Это связано с тем, что бизнес приспособился к новым условиям, коммерческие площади теперь не простаивают. Если не будет никаких глобальных потрясений, думаю, что такой вид объектов будет востребован», - рассказала изданию президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

При этом в столичных регионах дефицита коммерческой недвижимости нет, так как возводится большое количество площадей. Однако очень востребованы, например, складские помещения, которые также являются наиболее доходным сегментом. Такая ситуация сложилась из-за развития онлайн-торговли, для которой не требуется физических магазинов, но нужны склады.

Стоит ли покупать недвижимость в 2024 году

«Год высоких ставок — не лучшее время брать любой кредит, тем более ипотеку. Но, оценив ипотечные риски в 2024 году, мы советуем не откладывать покупку тем семейным заемщикам, у которых накоплен первый взнос 20%, нет долгов и есть доходы не ниже средних. Сейчас семейная ипотека (под 6%) действует до 1 июля 2024 года, и после декабрьской «Прямой линии» с главой страны у людей появилась надежда на ее продление. Но нет стопроцентной уверенности, что параметры этого жилищного кредита в дальнейшем не ухудшат, а, значит, семейная ипотека не будет массовым инструментом для решения жилищных проблем», - посоветовала Андриевская.

Ирина Радченко отметила, что, если у человека есть потребность в приобретении недвижимости и возможности для этого, покупку не стоит откладывать. А вот с точки зрения инвестиций перспектив у российской недвижимости пока нет.

«Недвижимость в России – рублевая зона, то есть при слабом рубле, она будет обесцениваться. Она может «отрасти» на горизонте 5-6 лет. Ни одна недвижимость сейчас не даст такой доходности, как депозиты по вкладам. Максимальная доходность по коммерческой недвижимости – 10%, ставки по депозитам же находятся на уровне в 16%. Сейчас время быть в депозитах», - резюмировала специалист.