«Любой кризис можно решить, если объективно разобраться в ситуации. Нужно понять, что происходит на самом деле, и тогда можно найти пути выхода. Для начала я бы разделил девелоперов и строителей. Вокруг рынка существует много мифов, которые влияют на восприятие и, соответственно, приводят к неверным решениям.
Первый такой пример – история с обманутыми дольщиками. Я хорошо ее помню, потому что участвовал в ней лично. Доля обманутых дольщиков, заключивших договоры в соответствии с законом, тогда составляла менее 0,4%. Когда только принимался 214-ФЗ, банкам предложили финансировать жилищное строительство. Они отказались из-за высоких рисков, поэтому граждане стали напрямую инвестировать в строительство. А когда рынок вырос до четырех, а затем и до шести с лишним трлн рублей, банки сказали: «Теперь нам это тоже интересно. Давайте введем эскроу».
Сейчас говорят, что обманутых дольщиков нет. Но правительство приняло несколько постановлений, которые позволили не начислять застройщикам штрафы за нарушение сроков. По сути, это те же дольщики. Раньше застройщика могли признать нарушителем уже через несколько месяцев, а теперь задержки могут продолжаться годами без таких последствий. Суть ситуации не меняется: объект остается непроданным, а условия для застройщика смягчены.
Нынешний спрос показывает, что девелопмент – это инвестиционный процесс, а не социальная политика. Есть такая шутка: наша жилищная политика – это лоббирование интересов крупного бизнеса под видом государственной политики.
Когда я разговаривал с зарубежными коллегами, их удивляло, что субсидирование ипотеки у нас называют социальной поддержкой. Они говорят: государство должно поддерживать нуждающихся. Что банк проверяет в первую очередь при выдаче ипотеки? Не относится ли человек к нуждающимся, потому что в таком случае ему, скорее всего, ипотеку не дадут. Получается, что субсидированная ипотека – мера поддержки нецелевого характера.
Нуждающиеся гарантированно не смогут ею воспользоваться: для получения кредита нужно подтвердить достаточный доход, позволяющий выплачивать ипотеку. Многодетная семья может прийти в банк, но ее дохода может оказаться недостаточно для кредита. В результате государственные деньги не доходят до тех, кому они предназначены, зато поддерживают рынок, который отреагировал, в том числе, ростом цен.
Во время действия льготных программ цены существенно выросли, и значительная часть выгоды от субсидий в итоге отразилась в стоимости жилья. Объемы рынка мы почему-то часто оцениваем в рублях или по вводу жилья. Но ввод – это уже свершившийся факт. В мире строительный рынок оценивают, в частности, по числу новых проектов: их запуск показывает уверенность девелоперов.
В отчетах есть показатели, которые выглядят убедительно: например, выросла цена – значит, увеличился оборот отрасли. Но это не только оборот строительства: речь идет и о смежных отраслях. В Москве, например, прямые материальные затраты составляют меньше половины себестоимости строительства. Цемент, например, занимает менее 2% в себестоимости многоквартирного дома. Даже если цена цемента удвоится, влияние на итоговую себестоимость будет небольшим. Колебания цен на отдельные материалы не объясняют ситуацию на рынке жилья. Рынок формируется спросом, а не себестоимостью.
Управление себестоимостью – вопрос профессионализма исполнителя. Один застройщик сможет уложиться в затраты и будет успешен, другой – нет. Когда мы анализируем ситуацию по удобным цифрам, получается одна картина. Но если мы хотим объективно оценить положение дел, нужно помнить: у страны есть задача обеспечить людей жильем, но нет конституционной обязанности обеспечить каждого недвижимостью. Во всем мире есть люди, для которых собственное жилье недоступно: они не могут его содержать и платить налоги. В любом обществе – и в США, и в Швейцарии – есть люди с низким уровнем дохода, которые не способны содержать недвижимость. Причины разные: например, болезни или другие жизненные обстоятельства. Для них существуют разные формы субсидируемого и социального найма. Обычно это фонды, владеющие большим объемом недвижимости. Люди живут в таких домах и оплачивают коммунальные услуги, но не становятся собственниками. При этом квартира может быть большой – например, трехкомнатной: она принадлежит государству или фонду. Для финансирования таких проектов выпускают облигации и используют другие финансовые инструменты, поскольку речь идет о значительном объеме недвижимости. У жилья низкая себестоимость и хорошая доходность за счет государственных субсидий.
Такие механизмы существуют, но у нас они не запускаются. У нас даже нет закона о фондах субсидируемого найма. Несколько лет назад законопроект на эту тему проходил комиссию «Единой России», но в итоге так и не был принят.
Сегодня жилищный вопрос нужно решать, в частности, на Севере и Дальнем Востоке. У крупных компаний, работающих там, возникают проблемы с жильем для сотрудников. Если подходить к этому вопросу традиционно, сначала смотрят, сколько жилье стоит на рынке: например, 40-60 тысяч рублей за квадратный метр. А себестоимость строительства может составлять 125 тысяч.
В корпорации есть два департамента: один отвечает за обеспечение сотрудников жильем, а другой – за инвестиции. Инвестиционное подразделение говорит: «Если ты потратишь 125 тысяч рублей за квадратный метр, то получишь жилье, которое на рынке стоит 60 тысяч. Как я подпишу такую смету? Давай попробуем купить готовое жилье».
Но покупка на рынке тоже не всегда решает проблему. В Ковдоре, например, одна компания рассуждала так: если начать массово покупать жилье, первыми его продадут собственные сотрудники – и после этого уедут. Это тоже нежелательный результат. Поэтому компании все-таки рассматривают возможность строительства корпоративного жилья.
Задач много, и деньги на их решение у компаний, в принципе, есть. Но отдельные оценки не показывают проблему целиком. Запрос на аренду жилья существует и среди молодежи. Мои сыновья, например, вообще не понимают, зачем покупать квартиру. Они говорят: «Зачем брать ипотеку и платить за небольшую квартиру в районе ВДНХ, если за те же деньги можно снять хорошее жилье в центре? Я могу пожить там, потом поехать в Сочи, Севастополь или Петербург».
А ипотека же классическая – это в какой-то степени крепостное право. Ипотека на 20 лет во многом привязывает человека к месту. Аренда же дает свободу передвижения. При этом бизнес отстаивает собственные интересы, выступая с законодательными инициативами и через профессиональные сообщества. Но встречного участника, который представлял бы интересы общества и государства, часто нет. Государство как будто самоустранилось, заявив, что бизнес сам все решит. Боюсь, что не решит: у бизнеса другие задачи.
Возможно, это мрачно прозвучит, но социальная ответственность бизнеса – это оксюморон, я считаю. Потому что для бизнеса люди – это затрата. Компании могут говорить о социальной ответственности, но в первую очередь будут считать расходы. Это касается и комплексного развития территорий, и других подобных проектов. Бизнес соглашается на них, когда считает, что его издержки будут ниже возможной выгоды.
Если мы не сформируем более или менее честную жилищную политику государства, проблемы будут накапливаться. Сейчас рынок разорван: между застройщиком и конечным покупателем стоит банк. Это влияет и на качество жилья. Дом построен, качество покупателя не устраивает – и куда ты теперь денешься? Все уже выплачено. Формально можно судиться, однако это сложно и не всегда выгодно. Рыночный механизм, который должен давать покупателю возможность влиять на качество, работает не в полной мере.
Кроме того, покупка жилья все чаще становится инвестицией. В стране жилых единиц уже больше, чем домохозяйств. Ипотеку в 99% случаев берут люди, у которых уже есть жилье. Это не решение социальных проблем. Когда мы отчитываемся об улучшении жилищных условий, важно понимать, кому именно помогли. Люди купили новые квартиры и действительно улучшили свои условия, но не всегда это было государственной задачей: некоторые могли бы справиться и самостоятельно.
Нужны новые рынки и нормальная инфраструктурная программа, потому что классический коммерческий девелопмент сейчас часто опирается на инфраструктуру, созданную ранее: построены дороги и другие объекты, после чего застройщик находит площадку и получает доход от выросшей стоимости земли. Для дальнейшего развития нужны новые территории и, возможно, новые типы строительства.
Потребительский спрос, к которому мы сейчас движемся, вызывает вопросы. Площадь квартир уменьшается и уже опускается ниже 50 квадратных метров. И вряд ли это осознанное потребительское желание. Часто речь идет об инвестиции: если жилье растет в цене на 20-30% в год, инвестор может купить его, даже не собираясь там жить. Главное, чтобы объект был ликвидным.
Для реального проживания важна другая типология – например, малоэтажное жилье в городской среде. Не загородный дом с огородом и хозяйством, а полноценное жилье, в котором можно растить детей и жить долго. Но банкам такие проекты неинтересны: они медленно окупаются и не обеспечивают быстрого оборота. Это длинная история, для которой нужны другие финансовые инструменты – например, облигации и фонды. При нынешней ключевой ставке говорить об этом пока рано.
По моему мнению, сейчас начнется поиск новых рынков. Большой запрос есть и в корпоративном секторе. Государство могло бы все-таки вернуться к своим реальным задачам, а не только поддерживать оборот рынка.
Если этого не сделать, спад может оказаться очень серьезным, потому что уже сейчас положение непростое, хотя участники рынка стараются этого не показывать. Банки не хотят раскрывать реальную стоимость активов, которые находятся у них в залоге в рамках проектов с эскроу, и надеются на быстрое восстановление. Все изображают, что ситуация не так плоха и рынок вот-вот отскочит. Но недавний дефолт «Самолета» по облигациям показал, что восстановиться успевают не все.
Кроме того, к сожалению, во многих малых городах и регионах сложилась непростая экономическая ситуация. Люди уезжают оттуда и перебираются, например, в Москву. Центральные регионы в какой-то мере принимают этот поток, но для страны в целом это плохо. Жилье – это основа системы расселения, а система расселения связана с национальным суверенитетом. Если пустеет Дальний Восток, одних красивых мастер-планов недостаточно. Людям нужны условия для стабильной и качественной жизни.
Раньше новые населенные пункты создавались тысячами, а сейчас они исчезают примерно в таком же масштабе. Дело в том, что частные инвестиции направляются туда, где они экономически эффективнее. А эффективнее всего они будут в Москве. Поэтому люди и бизнес будут постепенно перемещаться в центральные регионы. Противостоять этому может только государственная политика.
Для этого нужны субсидии и другие меры поддержки. Они могут быть нерыночными, но необходимыми стране. Такие меры способны создавать рынки другого типа и масштаба: например, рынок земли на Дальнем Востоке, крупные инфраструктурные проекты. Это взаимосвязанные процессы. В городах существуют локальные рынки, где можно развивать проекты на участках, которые находятся в муниципальной собственности. Но такими механизмами невозможно системно решить проблему обеспеченности жильем на уровне всей страны. Нужна комплексная программа – от инфраструктуры, здравоохранения и образования до строительства жилья».
© Александр Гуляев