Известный тюменский застройщик увяз в судах, а сотни дольщиков не могут получить квартиры. Что происходит с «Сибстройсервисом»

Об истоках конфликта с дольщиками и партнерами, перспективах его развития и вероятных пертурбациях на рынке – в материале УралПолит.Ru.

На строительном рынке Тюменской области разворачивается новый этап конфликтов, связанных с деятельностью известной компании «Сибстройсервис» (ССС), подконтрольной семье предпринимателя Василия Юрочкина. Накануне бизнесмен официально обратился к участникам долевого строительства ЖК «Москва» и ЖК «Олимпия», фактически признав невозможность в оговоренные соглашением сроки достроить жилье. Примечательно, что в скандальной ситуации владелец стройфирмы предпочитает обвинять кредитные организации и правительственные структуры региона, в то время как участники рынка склонны видеть в срывах договорных отношений ошибки менеджмента самого «Сибстройсервиса». Об истоках конфликта с дольщиками и партнерами, перспективах его развития и вероятных пертурбациях на рынке – в материале УралПолит.Ru.

Участники долевого строительства жилищных комплексов «Москва» и «Олимпия» в Тюмени за последний год неоднократно высказывали претензии к темпам возведения их домов. По расчетам горожан, в приобретенные квартиры они должны были въехать еще в начале текущего года. Тем не менее, этого не произошло, а сроки завершения работ по-прежнему неизвестны. Накануне Telegram-канал «Стройвестник Тюмень» опубликовал многостраничное обращение Василия Юрочкина к дольщикам, владеющим недвижимостью в корпусах ГП-6.1, 6.2, 6.3 и 15 второй очереди ЖК «Москва», а также ГП-14 ЖК «Олимпия».

Как указывает в открытом письме к тюменцам Василий Юрочкин, расходы на строительство ЖК «Москва» составили более 2,55 млрд рублей, из них около 448 млн составили расходы по аренде и переуступке земельных участков. Более 2,32 млрд было привлечено за счет участников долевки. При этом расходы на завершение проектов составляют на текущий момент около 2,68 млрд рублей, по подсчета представителей «Сибстройсервиса».

«Из-за невозможности реализации квартир в жилых домах ГП-8,17,18 в связи с изменившимися требованиями законодательства, АО «ССС» не представляется возможным завершить в изначально установленный срок строительство жилого дома ГП-15, процент готовности на сегодняшний день составляет 72%, поскольку только реализация квартир в домах всего комплекса позволяет покрыть образовавшийся дефицит денежных средств, погасить имеющиеся задолженности», – признается владелец компании.

Однако в текущее время компания не может достроить жилье, и, соответственно, продавать квартиры. В сложившейся ситуации глава стройкомпании, впрочем, предпочитает обвинять партнеров. По словам Василия Юрочкина, в частности, в соответствии с генеральным соглашением от 2015 года АО «АИЖК по Тюменской области» и с АО «Дом. РФ» должно было выкупить земельные участки у арендодатателя в течение трех месяцев с даты получения разрешения на строительство и передать их «ССС». Фирма, в свою очередь, обязалась выплатить арендный платеж в размере 87 млн рублей, а также выкупную стоимость в 12,5% от цены построенных площадей. По уверениям Василия Юрочкина, свою часть обязательств компания выполнила, а АИЖК – нет.

Как отмечает глава «Сибстройсервиса», впоследствии им были предприняты меры для решения возникших проблем. Для продолжения строительства и выполнения обязательств перед дольщиками застройщик в феврале 2016 года подписал договор уступки прав и обязанностей арендатора, стоимость которого для компании составила около 319 млн рублей, из которых 199,5 млн было передано за ГП-1, 2.3,5 И 9, а еще 119,38 млн за планируемые площади в доме ГП-8.

Одновременно начались судебные разбирательства, в рамках которых АИЖК взыскало более 119 млн рублей, причитающихся за непостроенные метры ГП-8. По словам Юрочкина, на текущий момент подписано мировое соглашение о переносе оплаты этой суммы до 1 июля 2022 года, но в итоге «Сибстройсервис» сейчас обязан нести риски убытков, а также выплачивать аренду за площади для строительства ГП-8. При этом она достигла уже 100 млн рублей.

Именно отсутствием реальных прав арендаторов и необходимостью нести расходы Василий Юрочкин объясняет финансовые затруднения и проволочки со строительством жилья.

В своем обращении владелец компании объясняет и проблемы с достройкой ЖК «Плеханово» неподалеку от одноименного аэропорта в Тюмени, базового для авиакомпании UTair. Ситуация здесь складывается схожим образом. Из-за невозможности продажи квартир в жилых домах ГП-7 и 9, по уверениям предпринимателя, нельзя в установленный срок достроить здание ГП-6, готовность которого составляет 32%.

В текущее время «Сибстройсервис» увяз сразу в нескольких судебных процессах, а также пытается получить кредитование со стороны банков. В частности, как отмечает застройщик, в июне и июле фирма обращалась в Сбербанк и ВТБ с просьбой предоставить средства для проектного финансирования, однако получила отказ. Банки предложили сначала достроить уже возводимые объекты. Не принято решение и по запросу в банк «Дом.РФ», где «Сибстройсервису» предложили сначала произвести выплаты участникам долевого строительства.

Еще одной причиной проволочек с достройкой жилкомплекса Юрочкин называет многократные списания банками в период с 2017 по 2019 годов средств в пользу бывших дольщиков ранее завершенных домов на общую сумму 244 млн в виде компенсаций и штрафов. «ССС» подал по этому поводу иск в Арбитражный суд Тюменской области в отношении Сбербанка на сумму 68 млн рублей. Впрочем, судя по течению процесса, инстанции склонны занять сторону банкиров в этом противостоянии. Как следует из материалов процесса, истец открыл в Сбербанке счета застройщика по таким разрешениям, предполагающим особый режим и возможность списания средств.

«Законодательство РФ не содержит ограничений для банков по списанию денежных средств с расчетных счетов застройщиков по исполнительным документам. Оспариваемые истцом действия банка, не причинили истцу каких-либо убытков. Состав убытков истцом не доказан. У истца отсутствует материально - правовой интерес, охраняемый, который может быть защищен в случае удовлетворения иска. Нарушения прав дольщиков по МКД, в отношении которых открыты расчетные счета застройщиков, отсутствуют (дома построены и введены в эксплуатацию), а ведь именно на защиту интересов конечных собственников недвижимости - дольщиков направлены новеллы в законодательстве о долевом участии. Более того, в случае удовлетворения судом исковых требований к банку после исполнения решения суда ответчиком, на стороне истца возникнет неосновательное обогащение», – отметил арбитраж.

В итоге суд отказал в удовлетворении требований «ССС» к банку. Более того, инстанция квалифицировала действия фирмы Юрочкиных как «неразумные».

«Суд, с учетов выводов аудиторского заключения по результатам финансового положения АО «Сибстройсервис» на 31 декабря 2019 года и результатов его деятельности, установившего, что причиной получения убытков являются многочисленные решения судов по начислению неустоек, штрафов и другого, в связи с обращением дольщиков из-за задержки сдачи домов в эксплуатацию, приходит к выводу о том, что истинной целью обращения с иском является не восстановление права истца и интересы его дольщиков, а неосновательное освобождение от бремени обязательств перед взыскателями за счет ответчика в настоящем деле. Оценивая действия ответчика, суд приходит к выводу о том что его действия не могут быть квалифицированы как недобросовестные, а имеют признаки неразумных», – следует из решения.

В настоящий момент «Сибстройсервис» пытается оспорить постановление тюменского арбитража в апелляционной инстанции. 14 сентября была направлена жалоба на рассмотрение принятого решения. Однако, как отмечают источники издания в юридическом сообществе, «вероятность, что итог будет другим, весьма маловероятна».

Одновременно «ССС» был в последнее время вовлечен еще в ряд судебных тяжб с тем же неблагоприятным для себя итогом. 4 августа Арбитражный суд Москвы постановил взыскать с компании около 13,6 млн рублей в пользу «Дом.РФ». В марте текущего года аналогичное решение было принято по иску на 21 млн рублей, где требования были удовлетворены частично (на сумму порядка 11 млн рублей, прим.ред.), а 26 августа столичный апелляционный суд подтвердил правомерность решения. Такой же исход получил и процесс по иску «Дом.РФ» на 16,1 млн рублей. В июне требования были удовлетворены, а сейчас тюменский застройщик пытается оспорить это решение в апелляции.

Стоит добавить, что вал исков к «Сибстройсервису» в целом приобрел шквальный характер. Только за август в суд поступило около десятка исков от партнеров, как правило, указывающих на неисполнение обязательств по ранее заключенным договорам. Последним в перечне значится уже сентябрьские требования от «Сибирско-Уральско энергетической компании» на 2,58 млн рублей по платежам за энергоснабжение.

К прочему, предприятие обременено серьезным объемом задолженностей по исполнительным производствам. По информации базы «Контур.Фокус», на сегодняшний день они приближаются к 50 млн рублей, причем сформированы, главным образом, уже в текущем году. Финансовое состояние фирмы также далеко от идеального, судя по результатам прошлого года. Чистый убыток составил 82,2 млн, а баланс активов снизился на 20%.

Отдельно стоит отметить неудовлетворительные результаты проверок надзорных органов, касающихся качества возводимого жилья. Так, в конце прошлого года управление Госстройнадзора Главного управления строительства Тюменской области проинспектировало площадку, на которой возводится 15-этажный жилой дом ГП-7 ЖК «Москва». В ходе ревизии было выявлено множество нарушений, в том числе, влияющих на безопасность сооружения.

«Свая №330 погружена в грунт на глубину, меньшую проектного значения. Длина сваи над поверхностью грунта - 7,67 метра (при общей длине сваи 12 метров глубина погружения в грунт - 4,33 метра. Зафиксирован перелом железобетонной сваи на отметке 2100 миллиметров от уровня земли, рабочая арматура оголена, деформирована, разрывов арматуры не зафиксировано», – следует из материалов проверки.

Были выявлены и другие нарушения, также нашедшие отражение в отчетах сотрудников Госстройнадзора. «В соответствии с представленной исполнительной документацией, количество погруженных свай составляет 486 штук, что не соответствует проектному решению <…> (478 штук). <…> на исполнительной схеме планового высотного положения свай в условных обозначениях указаны сваи С120.30-8, что не соответствует проектному решению и документам о качестве свай заводского изготовления (С.90.30-6) <…> на устройство бетонной подготовки приложены документы о качестве бетонной смеси заданного качества №БТ-0001406 № БТ-0001412, № БТ-0001433, №БТ-0001406 марка поставляемого бетона В 12,5 (по проекту и исполнительной документации предусмотрена бетонная подготовка из бетона марки В7,5)», – говорится в документах проверки.

К этому стоит добавить и резонансный конфликт, который также привел к разбирательствам в суде. Выяснилось, что застройка района ведется в непосредественной близости от вертолетной площадки аэропорта Плеханово, что противоречит требованиям законодательства.

С марта текущего года «ССС» стал активно распродавать свои активы. Тогда на продажу были выставлены два участка земли в районе ЖК «Москва» и на улице Минская общей стоимостью в 180 млн рублей. А в мае стало известно о продаже помещений торгового центра «Пассаж» на улице Советской за 400 млн рублей.

Семья владельцев бизнеса, впрочем, старается сохранять видимость благополучия и в официальном обращении к дольщикам просит «не поддаваться панике, которая нагнетается в соцсетях и каналах Telegram», а также рассчитывает на «посильную помощь в противостоянии с «Дом.РФ». Участников долевого строительства просят побуждать органы власти повторно рассмотреть ситуацию вокруг застройщика. Однако в строительном сообществе Тюмени полагают, что главной причиной проблем «ССС» стали вовсе не «неправомерные требования оппонентов, а собственные просчеты».

«На мой взгляд, ситуация здесь связана с неэффективным менеджментом. Семья Юрочкиных, хотя и считается строителями, обладает и другими бизнесами. Они, к примеру, владеют рядом объектов, помещения в которых сдают в аренду, в частности, в офисно-торговом центре «Пассаж». Купили они его в кредит, и, как говорят на рынке, плата по нему в отдельные периоды выше, чем можно заработать на сдаче в аренду площадей. Кроме того, они занимаются ресторанным бизнесом в Тюмени и Москве. Еще один объект – торговый центр – они продали в прошлом году. То есть, деньги у них есть. Основная проблема возникла из-за оплаты земельных участков в районе ЖК «Москва». Подкосили компанию и разбирательства с UTair. Та ситуация и по имиджу ударила. Все это привело к невозвратам кредитов, к просрочке по строительству домов и отказу в финансировании со стороны банков», – рассказывают инсайдеры.

По мнению источников УралПолит.Ru, просчеты и неспособность к прогнозированию вылилась в текущую ситуацию, а нежелание жертвовать другими бизнесами ее усугубило. По всей вероятности, семья Юрочкиных рассчитывает «рано или поздно достроить жилье и тихо уйти с рынка, и потом получать доходы от остальных активов». Чего в этих обстоятельствах ждать дольщикам, источники на рынке сказать затрудняются.

УралПолит.Ru продолжит следить за ситуацией на строительном рынке Тюменской области.

Автор: Александр Филиппов