Президент УПН Валерия Козлова – об уральском рынке коммерческой недвижимости: «Не стоит бояться перемен, сильные растут через стресс»

Не лучшие времена у рынка коммерческой недвижимости начались в пандемию: тогда торговые центры ушли на карантин, небольшие магазины выбрали для себя онлайн формат, а офисные помещения с переводом сотрудников на удаленку опустели. Последовавший за COVID-19 процесс восстановления остановили специальная военная операция, санкции и частичная мобилизация. О текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости на Урале, тенденциях и будущем екатеринбургских торговых центров в интервью УралПолит.Ru рассказала президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Валерия Козлова.

Валерия, в каком состоянии сегодня находится рынок коммерческой недвижимости на Урале?

– Надо понимать, что рынок коммерческой недвижимости очень неоднороден. Здесь, в отличии от рынка жилой недвижимости спектр отдельных сегментов настолько разнообразен и подвержен огромному количеству только ему характерных факторов, что говорить о каких-то общих показателях не совсем верно.

В целом, рынок скорее жив, но делать какие-то глобальные выводы преждевременно. Этот рынок очень иннерционный и высоко адаптивный реагирует на раздражители не сразу, для него больше характерна ситуация «замереть», но приспосабливается он к любой ситуации методично и неизбежно.

Какие тенденции можно выделить на рынке коммерческой недвижимости в УрФО?

– Основным трендом остается приобретение, покупка объектов коммерческой недвижимости с большим потенциалом. Правда ситуация усугубляется тем, что сейчас на рынок вышло большое количество непрофессиональных инвесторов, которые хотят переложить средства из банков в недвижимость. Они несколько замутили воду, если так можно выразиться. Из-за чего стоимость продажи подросла, либо ориентиры по стоимости сильно размылись. При этом, в условиях ротации арендаторов упала доходность. То есть парадоксальным образом непрофессиональные инвесторы надувают рынок при общем падении доходности. Думаем, что сейчас эта пена спадет и мы снова сможем более объективно посмотреть на рынок.

Если постараться выявить тренды по сегментам, то выделяя основные направления мы можем сказать следующее... На рынке офисной недвижимости в целом все стабильно. Остается хороший спрос на офисы в бизнес-центрах. Наблюдается небольшой спад на офисы с отдельным входом в жилых домах, но этот сегмент давно проваливается, особенно в части вторичного, «старого» жилого фонда. Сегмент индустриальной недвижимости находится на подъеме, при грамотной ценовой политике сдать или продать помещение вероятно в сжатые сроки. Наиболее пострадавший с начала года сегмент – торговые центры. Но и здесь ситуация не критична. Небольшие ТЦ, которые были в основном направлены на российских ритейлеров, практически не пострадали. Есть некоторые подвешенные вопросы с площадями под кинозалы, но этот вопрос скорее всего разрешится в ближайшее время.

На рынке стрит-ритейла тенденции очень разнонаправленые, но в целом направление стабилизировалось. Хороший спрос на покупку помещений с действующим бизнесом и долгосрочными договорами аренды. Здесь основной тренд, который уже много лет доминирует – местоположение и трафик. Помещения со сложной локацией теряют арендаторов. Этот сегмент как никакой другой очень зависим от развития городской среды, поэтому какие-то интересные ранее улицы, вдруг становятся совсем не востребованными с точки зрения потребительского трафика. В иных ситуациях, даже расширение парковки, появление остановки или возникновение какой-либо точки притяжения может принципиально изменить уровень дохода с аренды по конкретному помещению.

Все предыдущие годы самым устойчивым сегментом рынка была складская недвижимость. Несмотря на то, что сегмент крепко связан с «внешними» арендаторами и были серьезные опасения, что из складских комплексов уйдут крупные сети, данные площади быстро заполнились теми, кто давно стоял в листах ожидания. Фактически можно говорить, что этот сегмент так и остался самым динамичным и востребованным. И здесь как раз можно говорить, что сегмент работает на внутреннего российского производителя и пользователя. Ни Запад, ни Восток не являются теперь определяющими, у нас есть внутренние резервы и внутренняя потребность.

В этом сегменте почти половину всех сделок снова делает онлайн-ритейл. Большую часть приходится на продуктовый ритейл и логистических операторов. Плюс нужно понимать, что существенно изменилась и усложнилась логистика в целом, а именно цепочки поставок, а также принципы хранения запасов.

Наблюдается ли на Урале падение спроса на коммерческую недвижимость? В каких городах он наиболее ярко выражен?

– Рынок коммерческой недвижимости неоднороден: где-то тенденция падения спроса тянется со времен пандемии, где-то она ускорилась, где-то, наоборот, замедлилась. Отдельные сегменты вообще не фиксируют падение спроса.

Традиционно, основа для анализа – это Екатеринбург. В других городах Свердловской области объем сделок и количество предложений не настолько велико, чтобы можно было получить объективную аналитику. Обычно они следуют за трендами Екатеринбурга, но с некоторым опозданием.

Как на рынке коммерческой недвижимости отразился уход иностранных компаний или приостановка деятельности в России?

– Причины колебания спроса всегда объективные – меняется конъюнктура рынка. Это может быть связано с эволюцией рынка, то есть естественными рыночными процессами или с резкими внешними раздражителями. Рынок – это, по сути, живой организм, в какой-то момент он может испытывать краткосрочный стресс, но в то же время обладает высокими адаптивными навыками. Колебание спроса – это максимально естественная ситуация и делать какие-то алармистские выводы из-за ухода иностранных компаний не стоит.

Безусловно, какие-то сегменты больше ощутили на себе влияние от ухода иностранных компаний, в частности, торговая недвижимость и стрит-ритейл. Наблюдается падение арендных ставок, на некоторых «топовых» местах в центральной части города. Но мы полагаем, что это временные явления. Стоимость аренды достаточно быстро корректируется. В то же время резкого роста количества предложения в этом сегменте тоже не наблюдаем.

Как менялось состояние рынка с начала года? Было ли падение и можно ли уже говорить о восстановлении?

– Для объективного анализа нужно, чтобы прошел определенный цикл, например, год. Рынок недвижимости подвержен сезонным колебаниям. То есть полученные сейчас цифры в целом не отражают полноценную картину и какие-то выводы делать преждевременно. Имеющиеся данные – лишь ориентиры и они будут корректироваться.

В сегменте офисных пространств в третьем квартале сильнее всего корректировались ставки в бизнес центрах класса В+ и В. При этом в классе В+ ставки подросли на 7%, а в классе В упали на 9%. Класс А и класс С вообще не показали никакой динамики вы третьем квартале. Но если взять изменения за последние четыре квартала, то в классе С ставки выросли на 20%. Речь, конечно, идет о средневзвешенных показателях. Более того, на рынке собственники часто позиционируют классность своих помещений совсем не так, как аналитики.

С точки зрения доходности от аренды пока можно сказать, что ставка колеблется от 8 до 10,5%. Но каждое помещение и каждый такой доход следует рассматривать отдельно – бывает, что в рамках одного БЦ доходность от сдачи в аренду помещений отличается на 4-5%.

Что касается уровня вакантных площадей, то он остается прежним. Третий квартал тут не внес каких-то особенных корректив. Сейчас мы пока не располагаем данными за октябрь-декабрь, поэтому не можем с уверенностью сказать, повлияла ли влияние на уровень заполняемости площадей частичная мобилизация. Предварительно вывод такой: с начала 2022 года в качественном сегменте офисов высвободилось около 25 тыс. кв. м. В третьем квартале высвобождения площадей не наблюдалось.

На протяжении пяти прошлых кварталов объем торговых площадей, которые приходятся на Екатеринбург в целом, не менялся. На определенных объектах произошла смена собственников, что повлекло за собой работы по реконцепции, но существенного процессы на рынок не повлияли. Торговые центры все еще испытывают на себе последствия пандемии, а также активный рост онлайн-торговли.

Достаточными темпами работы идут только на объекте «Золотой» на Ботанике. Однако его заявленные масштабные характеристики (почти 150 тыс. арендопригодных кв. м и перенос Автовокзала с интеграцией метро и железнодорожной станции) подразумевают долгосрочный период строительства и высокую вероятность изменения концептуальных обязательств в декларированном виде.

По итогам третьего квартала 2022-го увеличился объем «замороженных» ТЦ в стадии строительства за счет продолжения «Меги» – суммарно это уже 50 тыс. кв. м или 24,4% от общего объема строительства.

Впервые за историю наблюдения УПН на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга за по 12 месяцев 2022 года не будут введены в эксплуатацию новые качественные торговые объекты.

С началом проведения специальной военной операции отмечаем пик пустующих площадей на рынке ТЦ Екатеринбурга: 16,5% от общего объема площадей или 183 тыс. кв. м в реальном выражении (данные по итогам первого квартала 2022 года). По прошествии второго квартала 2022 увидели сокращение объемов пустующих площадей на 2,6 процентных пункта.

По итогам третьего квартала 2022 года – объемы пустующих площадей сократились еще на 0,5%: произошла стабилизация – некоторые компании, которые временно приостановили деятельность, переоформили юридическое лицо либо продали активы, и таким образом, многие бренды снова начали работу.

В целом объем пустующих площадей колеблется от 7 до 18% в зависимости от категории и местоположения ТЦ.

В торговых центрах после закрытия магазинов иностранных сетей, кинотеатров освободилось много помещений. Какие убытки понесли ТЦ, и кто займет опустевшие площади?

– В текущей ситуации страдают в первую очередь наиболее качественные ТЦ: кроме закрытых для посетителей площадок международных магазинов «под ударом» оказались и остальные арендаторы (федеральные, региональные сети, общепит, развлечения), которые были зависимы от трафика зарубежных брендов. В Екатеринбурге сильнее остальных с этой точки зрения, пострадали «Мега», «Гринвич» и Veer Mall.

По районным ТЦ ситуация не так однозначна, здесь нужен системный анализ. С одной стороны, по оценке экспертов УПН, есть просадка в некоторых районных центрах в Пионерском и Заречном. С другой, значительно улучшилась ситуация по уровню заполняемости в отдельных ТЦ (например, «Алатырь»). Стабильно хорошие показатели в ТЦ «Радуга-Парк», ТЦ «Мегаполис», ТЦ «Фан-Фан».

В текущей ситуации возможно усилить позиции, если привлекать на объекты локальные бренды. Однако для крупных игроков такая переориентация повлияет на внутренние процессы незначительно, так как международные бренды занимали площади внушительных размеров (например, только IKEA в «Меге» занимает 22 тыс. кв. м или почти треть объекта).

На ближайший год, вероятно, что выбытие затронет сети среднего класса – будет интересно наблюдать процесс замещения, потенциал для этого есть. Хороший спрос останется в дисконт/эконом магазинах и магазинах премиум-класса/люкс. В подтверждение тому стабильное открытие эконом-маркетов в окружных и районных ТЦ по итогам каждого квартала.

Есть ли риск закрытия в Екатеринбурге торговых центров VeerMall, «Гринвич», «Мега», «Пассаж» из-за опустения площадей и потери якорных арендаторов?

– В целом по стране стали меньше строить ТЦ. Сам формат корректируется. Фокус внимания смещается с монументальных ТЦ на торговые центры районного формата, на 5-10 тыс. кв. м с товарами повседневного спроса и бытовыми услугами населению: парикмахерские, химчистки, ремонт и прочее.

Но речь о закрытии ТЦ, конечно же, не идет. Надо сейчас исключить панические настроения. Происходит обычный процесс адаптации. Форматы меняются – это естественный эволюционный процесс. Кризисные явления только подсвечивают эти процессы, но говорить о том, что рушится сегмент торговых центров не стоит. Смена форматов, линейки продуктов, пользовательских характеристик – это естественные процессы. Не стоит боятся перемен. Сильные растут через стресс.

Есть ли на Урале тренд отказа от офисов из-за перевода сотрудников на удаленку? Много ли освободилось по этой причине площадей?

– В сегменте офисной недвижимости какой-то драмы не произошло. Проблема раздута и надуманна. Да, безусловно иностранные компании покинули свои квадратные метры и высвободилась часть офисных помещений, но, как правило, иностранцы и их смежники занимали офисы премиум-класса, которые всегда в дефиците, особенно в Екатеринбурге.

Многие заняли выжидательную позицию, в том числе корректируют свои требования к помещениям. Арендаторы ждут скидок, собственники к скидкам не готовы, поэтому наступило такое время «полупозиции», когда те и другие формируют потребности и готовятся к корректировкам. Нужно немного подождать пока рынок под эту ситуацию стабилизируется. Это хорошее время для тех, кто хочет сменить локацию или конфигурацию офиса. Вообще рынок офисной недвижимости самый специфический и не стоит ждать падения ставок аренды, а вот подыскивать хороший вариант для переезда сейчас самое время.

Напомню, что в основном вся эта история затронула класс А и B+, в классе B, а тем более в классе С, который вообще существует по своим собственным законам, все достаточно стабильно. Часть арендаторов постарались сдать свои площади в субаренду. Рынок офисов в любом случае чувствует себя лучше, чем в 2020-м году, и в феврале 2022-го было больше эмоций, чем объективных оснований для панических атак.

Насколько сложнее стало сдать в аренду коммерческие помещения в новостройках? Отразилась ли на них экономическая ситуация, падение спроса?

– Рынок коммерческой недвижимости в новостройках – это первый сегмент, куда приходят непрофессиональные инвесторы. Они часто руководствуются эмоциями и скупают все, и совершенно по неразумным ценам. А когда уже выходят на рынок, то формируют такие ставки аренды, исходя из собственных представлений о доходности, что помещения долгое время остаются невостребованными.

Профессионал же четко представляет уже при приобретении помещения, как соотносится текущая стоимость квадратного метра покупки с будущими арендными платежами. Более того, профессионал примерно представляет, кто сядет на ту или иную точку, сколько, например, тех же аптек должно приходиться на определенное количество жилых квадратных метров, каков потенциальный портрет покупателя в этом ЖК и прочее.

В итоге при новых ЖК сдаются в аренду, как правило, почти все помещения, если только речь не идет уж о совсем экзотичных в плане конфигурации, но многие новые собственники на каком-то этапе будут разочарованы уровнем доходности. То есть нет такой проблемы, как «сдача помещений в аренду» – они сдаются всегда. Особенно, если речь идет о новостройках.