Недвижимость УрФО — жизнь после отмены льготной ипотеки

УРФО, 13 августа, УралПолит.Ru. Отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года не стала неожиданностью для приобретателей недвижимости, но стала определенным шоком. По данным ДОМ.РФ, за все 4 года действия льготных программ ипотечного кредитования были выданы более 1,5 млн кредитов на сумму 6 трлн рублей. Этот шаг государства не только усложнил приобретение собственного жилья гражданам России, но и кардинально изменил весь рынок недвижимости.

На примере свежей аналитики от Домклик и других экспертов рынка, рассмотрим, как именно повлияло отсутствие льготных программ ипотеки на рынок недвижимости в доле продаж первичной и вторичной недвижимости.

По данным Домклик, в УрФО доля продаж по льготным программам ипотечного кредитования составляла в среднем 62%. Это более половины всех сделок с недвижимостью в пределах Свердловской, Курганской и Тюменской областей. В подавляющем большинстве по этим программам приобреталась жилая недвижимость в новостройках, так как основной целью действия льготной ипотеки была поддержка строительства жилищного фонда. Господдержка действовала практически только на покупку жилья в новостройках. Резкий скачок спроса спровоцировал закономерный рост цен на первичном рынке, который значительно опережал динамику рынка вторичной недвижимости. В результате разрыв в ценах в 2024 году составил около 45%.

Такая же картина наблюдается на рынке ИЖС, который с 2021 года вырос на почти в 17 раз и составил 537 млрд рублей по данным московских экспертов рынка. Это коттеджные поселки, частное жилье и кондоминимумы в пределах крупных метрополий. Но сейчас речь об ИЖС заморожена, так как данная тема пользовалась популярностью в практически замороженном сегменте «семейной ипотеки».

Первичный рынок

На рынке новостроек заемщики получили в июле 10,8 тысяч кредитов. Хотя показатель оказался ниже, чем среднее количество выдач за II квартал (33,2 тысячи), он все же выше значений I квартала (в среднем 8,4 тысячи). Напомним, что перед I кварталом также вводились ограничения в отношении льготных программ.

Доля первичного рынка в общем количестве выдач сократилась до 21,7% (-27,2 п.п. с июня). Это ниже, чем во II квартале (40,8%), но выше показателя I квартала (17,9%). При этом УрФО не вошел в рейтинг наиболее высокой доли первичного жилья, в отличие от Дальнего Востока (программа «Дальневосточная и Арктическая ипотека»), Москвы, Краснодарского края и Санкт-Петербурга.

Показатели УрФО колеблются явно ниже 18-20%, что угнетает продажи на первичном рынке. Так, по сведениям РБК, даже в динамично развивающейся Тюмени, после отмены льготной ипотеки продажи новостроек упали на 70%.

ИЖС

В июле Сбер выдал 2,5 тысячи кредитов на рынке индивидуального строительства. В отличие от рынка новостроек, показатель оказался ниже среднего значения не только II квартала (15,2 тысячи), но и I квартала (9,1 тысячи). Как мы писали выше, доля выданных кредитов на строящиеся частные жилые дома снизилась до 5,1% (-14 п.п. с июня), т.е. до самого низкого значения с мая 2023 года.

Наиболее высокая доля выдач на ИЖС снова зафиксирована в регионах, на которые распространяется программа «Дальневосточная и Арктическая ипотека». Так же она снизилась, но доходит до приемлемых значений только в Татарстане и Черноморском регионе. В Свердловской области доля строящихся частных домов в общем количестве выдач снизилась с июня на 43%.

«С 1 июля льготная ипотека приобрела более адресный характер, в связи с чем мы наблюдали снижение спроса на рынке новостроек и ИЖС. Доля первичного рынка в ипотеке Сбера снизилась на 27 п.п до 22%. На рынке ИЖС спад также значительный: сегмент сократился на 14 п.п. до 5%. Однако, если на рынке ИЖС количество выдач снизилось до минимальной отметки за последние полтора года, то на рынке новостроек абсолютные показатели спроса не отстают от значений января-марта текущего года», — отметил директор дивизиона «Домклик» Алексей Лейпи.

Вторичный рынок

В отличие от других основных рынков недвижимости, востребованность готового жилья не снизилась: в июле заемщики получили 34,6 тысячи кредитов. Количество выдач выросло не только относительно июня (+3,2%), но и относительно усредненных показателей за I и II квартал (28 и 31,4 тысячи соответственно).

Доля вторичного жилья достигла максимума с марта 2023 года – 69,6%. С июня показатель увеличился на 38,9 п.п. Отметим, что в нашем регионе скачок доли вторичного рынка произошел несмотря на сохранение доступности «Семейной ипотеки» для заемщиков с детьми старше 6 лет.

«УралПолит.Ru» напоминает, что сейчас действуют лишь два вида льготной ипотеки: семейная и для IT-специалистов.

Семейная ипотека распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет или ребенок с инвалидностью. Кроме того, заемщиками могут стать семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающими в малых городах численностью до 50 тысяч человек, в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.

Еще одна программа льготной ипотеки продлена до 2030 года. На этот раз повезло ITшникам. Чтобы получить льготную ипотеку, IT-специалист должен иметь доход от 150 тысяч рублей в месяц (до вычета НДФЛ) в городах-миллионниках и от 90 тысяч рублей в других населенных пунктах. По сведениям УПН, до конца 2024 года на новых условиях планируется выдать около 4500 ипотечных кредитов.