​«Рынок недвижимости сохраняет статус-кво, а что будет дальше – много вопросов»

Прошлый год для девелоперов в общем и целом выдался удачным. Несмотря на то, что пандемия «подкосила» многие сферы, жители России, в том числе уральцы, активно вкладывались в жилье. По мнению экспертов, во многом этому способствовала программа льготной ипотеки, которую к слову продлили до следующего года. Является ли эта мера «спасительной» для отрасли в период непростой экономической ситуации, что не так с реновацией и что год грядущий готовит для девелоперов и строителей – в интервью УралПолит.Ru с руководителем аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым.

Каким был рынок недвижимости на Урале в прошлом году? Почему люди вкладывались в недвижимость?

– Мне кажется, что все здесь достаточно просто и объяснимо. Открывать депозиты в 2020 году было можно, но в банке предлагали 3-4% годовых. При этом была возможность взять ипотеку на новостройку под 5-6%, поэтому дисбаланс с точки зрения «сохранять или тратить», «сохранять или занимать», сильно сместился в сторону «занимать». Покупали те люди, у которых были какие-то сбережения, была какая-то жизненная необходимость улучшить жилищные условия или купить квартиру для детей. Мотивы у всех разные.

Негативный внешний экономический фон, рост инфляции – это все происходило на фоне того, что цены по многим секторам, по многим товарным группам росли. Это создавало среду для принятия решений и с точки зрения рынка жилья – настроение и ощущение покупателя от всего происходящего было в пользу того, чтобы тратить. Недвижимость в этом случае выступила для кого-то защищенным рынком с точки зрения сохранения капитала.

Были и те покупатели, которые приходили на рынок со спекулятивными целями. Таких периодов в последние несколько лет было немного, когда можно было прилично заработать на росте цен. Он стартовал летом прошлого года – темпы повышения в разы превышали уровень инфляции – это уникальный результат пандемийного периода. Когда целые отрасли находились в глубоком кризисе рынок недвижимости демонстрировал и рост продаж, и рост цен. Стартовым фактором, который запустил это процесс, была льготная ипотека.

Как отразились разговоры об отмене госпограммы льготной ипотеки на уральских регионах?

– Ее продлили второй раз и проблема в том, что до последнего момента не было четких ориентиров. Застройщики все равно надеялись, что в том или ином виде программа продолжит действовать, но гарантировать этого никто не мог. Это вносило нервозность в развитие рынка и для покупателей, и для самих девелоперов. Покупатели находились в неведении, они не знали будет ли программа продлена, поднимут ли ставку, на сколько. Ключевая ставка поднимается, инфляция растет. Это все страхи выплескивались на рынок и поддерживали активность рынка до последнего времени. С позиции девелоперов точно такая же проблема. Он не знали продлят льготную ипотеку или нет. Если не продлят, то очевидно на рынке будет спад. Если будет спад, то необходимо каким-то образом оптимизировать будущие проекты: надо закладывать один дом, а не два. Если продлят, то можно рассчитывать на то, что спрос сохранится на прежнем уровне, соответственно можно заложить два дома.

Сейчас вроде бы программу продлили, но на год. С точки зрения покупателя все нормально. Например, если семья планировала в течение года улучшить свои жилищные условия, она может спокойно спланировать сделку, привязать к каким-то своим жизненным ориентирам. С точки зрения девелопера, текущая проблема снята, но ориентиров рынок не получил, то есть один год – слишком короткий срок для девелоперского цикла.

Льготная ипотека запускалась как инструмент экстренной поддержки отрасли в момент кризиса, потом ее продлили, а затем снова продлили. Получается, этот «пожарный» подход к рынку жилья продлевается. При это позиция главы Центробанка была в том, что надо переводить ипотеку из разряда экстренной поддержки в сторону некоего инструмента развития отрасли, но для того, чтобы ипотека была инструментом развития отрасли у девелоперов должны быть ориентиры как минимум на два-три года. Сейчас это полумера, компромисс, который цементирует сложившуюся ситуацию. Мы сохраняем статус кво, а что будет дальше – много вопросов. Хотя, конечно, это лучше, чем отмена.

В прошлом году и начале этого года фиксировался рост цен на металлопродукцию российских производителей. Как это отразилось на уральских строителях и в целом рынке недвижимости?

– Не российские производители завышают цены. Они лишь следуют за ценами на мировом рынке – у них такой товар, который можно перемещать в любую точку мира, поэтому обвинять их в том, что они получили возможность заработать, не совсем правильно.

Наверное, этот рынок можно регулировать, создавать более прогнозируемые условия, потому что от производителей металла зависят многие отрасли, планы, в том числе по строительству. Действительно, бюджет у многих компаний может просто «полететь» и все сорваться. Много было разговоров о том, что рост цен на какие-то отдельные товарные группы привел к росту цен на рынке жилья. Здесь важно разделять: рост цен на металлы увеличивает себестоимость строительства, но он не стимулирует спрос. В прошлом году мы получили рост спроса и, как следствие, рост цен. То, что это совпало с ростом себестоимости – хорошо. Было бы гораздо сложнее, если бы себестоимость выросла, а спрос при этом упал. Рост цен на металлы просто «съедает» маржу девелоперов, а льготная ипотека стимулировала спрос. Если мы, условно говоря, получим стагнацию с точки зрения спроса и при этом будет продолжаться рост цен на материалы, на строительные работы, возникнет дефицит рабочей силы, то это не обязательно приведет к росту цен на квартиры. Это может привести к падению объемов продаж и лишь потом, когда мы получим дефицит на рынке, цены начнут расти.

Если бы рост цен на металлы случился в других условиях, когда у нас спрос находился в стагнации, то огромная отрасль оказалась в глубоком кризисе. К счастью, этого не произошло. Рынок жилья – значимая отрасль с одной стороны, с другой стороны, он очень инерционный и неповоротливый. Из кризиса он выходит в течение двух-трех лет.

Важный момент для прошлого года: рост спроса сопровождался снижением строящегося жилья. В 2019 году никто не готовился к ажиотажному спросу – такой перспективной работы над новыми проектами не было. Она велась в плановом режиме. Когда квартиры с рынка начали быстро «вымываться», застройщики оказались не готовы к запуску новых проектов моментально. У нас в прошлом году была просадка и по предложению, и по новым проектам. Лишь сейчас в большинстве регионов, в том числе на Урале, Екатеринбурге, фиксируется рост новых проектов. Тот рост цен, который был в прошлом году, пока позволяет застройщикам запускать и реализовывать новые проекты.

Как можно охарактеризовать в каждом регионе рынок недвижимости?

– Города – столицы наших регионов – имеют развитый рынок жилья с большим количеством участников, с приличным объемом строительства. Это большой плюс, потому что проблема прошлого года, когда цены начали расти в результате роста спроса, наиболее остро стояла в тех регионах, где строительный комплекс не очень развит. Был простимулирован спрос на новостройки, соответственно застройщики должны были быстро отреагировать – нарастить предложение. Если стройкомплекс слабый, если количество игроков маленькое и они физически это сделать не могут, это ведет к более высоким темпам роста цен. На Урале – Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Тюмень – первичный рынок жилья достаточно развитый. И тут у нас нет кардинальных различий от общероссийских тенденций. Да, цены росли, предложение было ограничено, но уже в настоящий момент практически во всех регионах ротация предложения пошла. Рынок недвижимости объективно очень инерционный, поэтому девелопер не может, понимая, что у него пошел рост спроса, через два-три месяца существенно нарастить выбор. Этап подготовки проекта длится несколько месяцев, а иногда даже и лет. Наличие резерва может быть только на развитых рынках. На Урале все относительно неплохо – годовые темпы роста цен были в районе 15-25%. Это не 30% и не 40%, как например, на юге России или в отдельных городах Дальнего Востока. Но там рост начался еще раньше в силу запуска дальневосточной ипотеки, которая легла на очень ограниченные возможности местного строительного комплекса.

Курган стоит особняком: рынок жилья там не слишком развитый, а демография очень плохая в плане миграционных потоков. Из региона продолжают уезжать. Демографические показатели – это основа рынка жилья. Если Тюмень прирастает очень быстро, то и условия для развития рынка жилья очень хорошие. Екатеринбург – очень емкий рынок, у него достаточно сбалансированные показатели по демографии – темпы роста численности населения не такие высокие, как в Тюмени, но в объемных показателях они все-таки ощутимые. Челябинск и Пермь – там все на грани. С точки зрения демографии показатели слабенькие, но они не такие плохие, как в Курганской области, поэтому рынок Кургана маленький и узкий. Понятно, что там есть запрос на улучшение жилищных условий, есть внутренний спрос – в любом случае он всегда будет, но динамика местного рынка в условиях отрицательных показателей демографии будет гораздо хуже, чем в других городах.

В северных регионах все неплохо, но в отличие от крупнейших городов у них рынки в разы меньше. Это рынки, которые могут быстро быть насыщены. Если мы увеличим объем строительства на 20-30%, то насытим местный спрос. Люди, которые едут зарабатывать деньги, в каких-то населенных пунктах формируют спрос, но этого слишком мало и большого потенциала для развития жилищного строительства на этих территориях не то, что нет – там другие условия, другой спрос. Люди туда все равно приезжают и уезжают. Они не рассматривают город у полярного круга как место для постоянной жизни.

Может быть в северных регионах Урала нужно строить арендные дома?

– Логика в этом абсолютно нормальная. Многие территории, которые становятся привлекательными в силу своих природных ресурсов, которые исчерпаемые, можно развивать тем же вахтовым методом. Там не надо строить огромную инфраструктуру, тратить деньги на ее содержание, а развивать более мобильные решения. Арендное жилье в этом смысле выход и здесь вопрос в бизнес-модели: могут ли сегодня застройщики что-то предложить. Возможно, в связке с государством. Можно поменять эту модель, когда вкладываются огромные средства, а люди от туда все равно рано или поздно уезжают. Это вопрос не рынка жилья – это вопрос к градостроителям, к государственной политике и развитию таких территорий. У нас не принято обсуждать политические лозунги, поэтому часто требуют строить больше от всех, не подбирая адресных решений. К сожалению, часто решения Москвы не обсуждают, берут под козырек, раздавая разрешения на строительство. Живут текущим моментом, не думая о том, что случится с этим жильем через 20 или 30 лет, какие проблемы будут формироваться на эти территориях.

Инфраструктурные облигации были анонсированы в качестве помощи в увеличении строительства жилья. Есть ли в них смысл?

– Я не могу рассуждать по этому вопросу, так как глубоко не вникал. Можно говорить о том, что идею нужно тестировать, отрабатывать. Известно, что инфраструктура на многих территория не дофинансирована и то, что вложения окупаются за десятилетия – этот вопрос надо каким-то образом снимать. Инфраструктурные кредиты, наверное, один из возможных вариантов.

В конце мая Единый ресурс застройщиков проанализировал стоимость жилья. В Свердловской, Тюменской областях, на Югре и Ямале оно одно из самых дорогих...

– В Екатеринбурге среди крупнейших уральских городов самое дорогое жилье и здесь отличие нашего рынка в том, что он достаточно широкий с точки зрения качества. Например, в эконом-классе, есть хороший выбор в комфорт-классе, есть бизнес- и элит-сегменты с несколькими качественными проектами. Эта широкая линейка – показатель сбалансированности качественного рынка. Тюмень и Пермь по уровню цен были сопоставимы около 10 лет назад. Но в последние годы Тюмень достаточно сильно выросла в цене. Там происходит качественная дифференциация рынка. Челябинск – это рынок достаточно большой по масштабу, но более узкий по качеству. Здесь много простого и недорого жилья. Челябинские недострои – во многом следствие строительства такого жилья. Девелоперы здесь работают с очень низкой маржой, их проекты из-за этого очень рискованные и любая ошибка, любой просчет могут привести к банкротству. Опять же если мы возьмем Сургут, то там цены выше, чем в Екатеринбурге и Перми, выше Тюмени, но, повторю, это относительно небольшие рынки, на которых цена и волатильность выше. Если завтра на какой-нибудь небольшой город на Севере придет крупный застройщик, он достаточно быстро сможет насытить эту территорию и все это привет к снижению цен. С точки зрения крупных рынков – на них все более сбалансировано. А самые дешевые – Челябинск, Курган.

Давайте подробнее остановимся на формате жилья: для каких регионов Урала характерна точечная застройка, а для каких комплексное развитие территорий?

– Комплексное освоение территорий характерно для Тюмени, Екатеринбурга. В Челябинске также строят кварталами. В Перми структура застройки более распределенная. Сам город сильно отличается от других – очень большая территория по площади и это создает проблему связанности районов. Плюс еще река, мосты, поэтому там сложнее с этим вопросом. Здесь, наверное, не так важно, как застраивают город – на каждом этапе необходимо поддерживать баланс. Если в городе есть емкий спрос, то комплексные проекты выступают таким буфером, который позволяет быстро нарастить предложение или сократить темпы. Это важный элемент балансировки рынка. Если в городе нет нового притока жителей, если рынок не динамичный, то строить новые районы смысла нет, потому что они будут «выкачивать» жителей из других территорий, которые тоже надо обновлять и перестраивать. Выбор между точечной застройкой и строительством новых кварталов очень индивидуальный.

В Екатеринбурге новые районы, которые строятся на окраинах, все-таки во многом интегрированы в городскую структуру, это не абсолютно обособленные территории. Тот же «Академический» и «Солнечный» строятся с учетом базовой потребности жителей в социальной инфраструктуре. Да, не всегда все успевают, но все-таки острой проблемы, как в других городах, нет. Удается сохранять некий баланс между развитием инфраструктуры и рынком жилья.

Точенная застройка – это определенный этап развития города. Даже по Екатеринбургу – был период, еще несколько лет назад, когда основной объем строился на окраинах. Сейчас рынок стал более сбалансированным – много проектов возводится и в центре, и в районах, которые прилегают к центру. Это очень хорошо: возводятся новые районы и обновляются старые. У покупателя должен быть выбор. Если у него ограниченный бюджет, он может выбрать вариант в другом, более дешевом районе. Если он живет, например, в Пионерском районе, районе Автовокзала, у него должен быть выбор в рамках этой территории. Поэтому разворот рынка в сторону развития проектов в сложившихся районах делает его более устойчивым.

Почему в больших городах в основном строят многоэтажки?

– Здесь сталкиваются интересы бизнеса, общественные интересы и общеэкономические условия. Бизнес пытается получить максимальную прибыль с каждого участка, но он действует в рамках тех нормативных ограничений, которые есть. Город должен каким-то образом регулировать структуру застройки, четко обозначать, где можно строить 30 этажей, а где нужно развивать среднеэтажное и малоэтажное строительство. Часто претензии предъявляются застройщикам, но обвинять бизнес в том, что он пытается заработать, не логично. То, что в городе строится многоэтажное жилье – сложившийся путь развития рынка. Город – это сгусток разных интересов и в город люди стремятся из-за того, что в нем высокая концентрация городских благ, сервисных услуг, развитый рынок труда и культурных возможностей.

Малоэтажное строительство сегодня характерно для небольших и средних городов, но для бизнеса эти рынки неинтересны. При этом есть большое число людей, которые никуда не собираются уезжать, их не привлекают мегаполисы. У них часто нет другой альтернативы по улучшению жилищных условий, кроме как построить свой дом. У нас баланс с точки зрения государственной поддержки сильно смещен в сторону высотной застройки. Льготная ипотека – поддержка мегаполисов. Малые и средние города этой поддержки не получают. Процесс обновления в них законсервирован.

Наверное, в этом может помочь реновация?

– Пока здесь больше медийного шума, чем реальных изменений и влияния на рынок жилья. Посмотрим, как будут реализовываться те идеи, которые закладываются в региональные законы. Очевидно, что ту модель, которая существует в Москве, невозможно перенести на регионы, потому что там этим процессом управляет город. В регионах процесс реновации будет финансироваться во многом за счет девелоперов, а потому под этим должна лежать какая-то экономическая база. Сегодня это можно делать, снося и отселяя частный сектор, двух- и трехэтажные дома. Иными словами, до пятиэтажек еще очень далеко. Этот процесс массовым и динамичным на старте не будет. Во-первых, далеко не на все территории готовы идти девелоперы. Во-вторых, не везде, думаю, все будет происходить гладко, потому что до сих пор нет практики, до сих пор нет четких ориентиров. Например, зачем это жителям? Тут нужно искать компромисс между интересами бизнеса, жителей и общегородскими. Это не простая задача. Сейчас на старте надо попытаться медленно реализовать несколько успешных проектов, когда все будут довольны. Если мы начнем процесс реновации с конфликтов, то тогда жители будут быстро вставать в оппозицию. Жителям нужно давать какие-то бонусы. Если их просят переехать на новое место, если их просят отказаться от своей старой квартиры, от своего района, они должны четко понимать в чем их выгода.

Реновация упрощает схему взаимодействия бизнеса и жителей, но так или иначе бизнесу и власти нужно искать компромисс с собственниками жилья.

То, что надо обновлять города – это очевидный момент. Другое дело, что сегодня о реновации мы говорим с позиции: снести старое, сформировать чистый лист и построить на нем что-то новое. Но даже сам термин «реновация» предполагает обновление и огромный пласт жилого фонда не попадает под необходимость сноса. При этом у большого количества жилого фонда есть большие проблемы: жилой фонд стареет, коммуникации стареют и надо каким-то образом это жилье поддерживать в актуальном состоянии. Хорошо, двух- и трехэтажные дома будут снесены, но основная проблема в домах хрущевской застройки. У них нормативный срок эксплуатации подходит к концу, а эта модель, которая будет тестироваться, не позволяет сносить «хрущевки». У этого процесса нет экономики: девелоперы не придут на эти площадки и не станут сносить пятиэтажки просто потому, что им не окупить эти затраты. В Москве это происходит за счет бюджета, за счет высоких цен на недвижимость. В регионах такой возможности нет – даже в Екатеринбурге с самыми высокими ценами, не говоря про условный Ирбит, Алапаевск и другие города. Текущие законопроекты абсолютно не отвечают на вопросы, что делать со стареющим жилым фондом и как привить жителям ответственность за свое жилье.

Каким будет рынок недвижимости в этом году? Какие факторы, по прогнозам, могут стать решающими?

– В последнее время локальные факторы развития рынка жилья отходят на второй план. Определяющими являются те решения, которые принимаются властями. Нужны более четкие ориентиры от них – то же решение о продлении льготной ипотеки. Оно закрепляет примерно на год сложившуюся ситуацию. Очевидно, это поддержка спроса – и продление льготной программы, и расширение семейной ипотеки. Поэтому мы не ждем серьезной просадки и обвала. Спрос сохранится примерно на текущем уровне. Скорей всего во многих городах результаты по объемам продаж в 2021 году будут не выше 2020-го. С позиции предложения, мы уже говорили об этом, в последние месяцы квартир закладывалось больше, то есть предложение будет повышаться и это сбалансирует рыночную ситуацию. Те темпы роста цен, которые мы наблюдали в прошлом году, скорее всего снизятся. Где-то на отдельных рынках не исключается, что рост конкуренции приведет к небольшому откату в ценах по отдельному сегменту, по отдельным территориям. Уже сейчас в арсенал застройщиков вернулись и скидки, и акции, и какие-то стимулирующие мероприятия. То, чего в прошлом году практически не было.

С позиции покупателя все важные события уже случились: цены повысились, рост льготной ставки с 6,5% до 7% не является критичным. Можно спокойно планировать сделку. Вряд ли цены будут заметно выше, а локальные изменения будут связаны с тем, как быстро будет насыщаться рынок. Здесь пока сложно сказать, где больше прирастет объем предложения в Екатеринбурге, в Тюмени или Челябинске относительно того спроса, который сформировался. Мы находимся в ситуации, когда общеэкономический контекст очень зыбкий – нам тяжело прогнозировать, что будет через год. Как быстро мировая экономика будет выходить из этой ситуации? Какой будет спрос на сырьевых рынках? Как будет восстанавливаться потребительский рынок? К чему приведет рост задолженности на рынке жилья? Ипотечный бум пока продолжается, но рост ключевой ставки и ограничения лимитов по льготной ипотеке будут тормозить этот процесс. К концу 2021 мы должны будем получить более сбалансированный рынок с высоким предложением и более скептически настроенными покупателями. А настроения крайне важны для рынка, который очень зависит от кредитования. Именно настроения и ожидания покупателей определили движение рынка в 2020 и они могут сформировать новые рыночные тренды во второй половине 2021.